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Einkommensteuer: Ortsübliche Miete bei einem Angehörigenmietvertrag

Wird eine Wohnung an Angehörige vermietet und ist die Miete geringer als die, die man von einem fremden Dritten verlangen würde, kann es sein, dass das Finanzamt nicht alle Kosten in vollem Umfang als Werbungskosten anerkennt. So hat der Gesetzgeber beschlossen, dass ein Vermieter die Kosten nur dann zu 100 % abziehen kann, wenn die Miete des Angehörigen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Ansonsten werden die Werbungskosten gekürzt. Aber wie wird diese ortsübliche Miete ermittelt? Man kann den örtlichen Mietspiegel zu Rate ziehen. In einem Streitfall vor dem Finanzgericht Thüringen (FG) hatte das Finanzamt jedoch die Miethöhe einer anderen Wohnung im selben Haus herangezogen.


Wird eine Wohnung an Angehörige vermietet und ist die Miete geringer als die, die man von einem fremden Dritten verlangen würde, kann es sein, dass das Finanzamt nicht alle Kosten in vollem Umfang als Werbungskosten anerkennt. So hat der Gesetzgeber beschlossen, dass ein Vermieter die Kosten nur dann zu 100 % abziehen kann, wenn die Miete des Angehörigen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Ansonsten werden die Werbungskosten gekürzt. Aber wie wird diese ortsübliche Miete ermittelt? Man kann den örtlichen Mietspiegel zu Rate ziehen. In einem Streitfall vor dem Finanzgericht Thüringen (FG) hatte das Finanzamt jedoch die Miethöhe einer anderen Wohnung im selben Haus herangezogen.

Die Klägerin vermietete für 370 EUR inklusive Nebenkosten eine Eigentumswohnung an ihre Tochter. Im selben Haus vermietete sie eine vergleichbare, genauso große Wohnung an einen Fremdmieter für 578 EUR inklusive Nebenkosten. Im Einkommensteuerbescheid 2015 wurden nur 64,01 % der geltend gemachten Werbungskosten für die Wohnung der Tochter berücksichtigt, wodurch sich positive Vermietungseinkünfte ergaben. Nach Ansicht des Finanzamts kann für die Ortsüblichkeit der Miete auf die im selben Haus fremdvermietete Wohnung abgestellt werden.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Das Finanzamt hat zutreffend die Werbungskosten für die Wohnung der Tochter nur zu 64,01 % steuermindernd berücksichtigt. Die Nutzungsüberlassung der Eigentumswohnung an die Tochter ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen. Als ortsübliche Miete kann auch die Miete für eine vergleichbare, im selben Haus fremdvermietete Wohnung herangezogen werden. Es muss also nicht zwingend der Mietspiegel sein. Wer eine Wohnung im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete verbilligt überlässt, verzichtet bewusst auf mögliche Einnahmen und kann die tatsächlich entstandenen Aufwendungen nur in dem Verhältnis als Werbungskosten abziehen, in dem die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Miete steht. Es gibt keine Legaldefinition der ortsüblichen Miete. Diese kann grundsätzlich auf jedem Weg ermittelt werden. Die Vergleichsmiete im selben Haus führt zu einem realistischen Schätzergebnis.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 12/2020)

Verfahrensrecht: Unbillige Kontopfändung bei coronabedingten Mietausfällen

Durch die Corona-Pandemie war es einigen Unternehmern nicht erlaubt, ihr Geschäft zu öffnen und Umsätze zu erzielen. Hierdurch kamen viele mit der Miete in Verzug. Damit den Mietern nicht gleich gekündigt werden konnte, hatte der Gesetzgeber einen zeitlich begrenzten Kündigungsschutz eingeführt. Aber nicht nur Mieter können mit ihren Zahlungen in Verzug geraten, auch für den Vermieter kann es eng werden, wenn er keine Mietzahlungen mehr erhält. Welche Möglichkeiten hat dieser eigentlich, wenn das Finanzamt Geld von ihm möchte, er aber keine Mieteinnahmen erzielt? Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) musste in einem solchen Fall entscheiden.


Durch die Corona-Pandemie war es einigen Unternehmern nicht erlaubt, ihr Geschäft zu öffnen und Umsätze zu erzielen. Hierdurch kamen viele mit der Miete in Verzug. Damit den Mietern nicht gleich gekündigt werden konnte, hatte der Gesetzgeber einen zeitlich begrenzten Kündigungsschutz eingeführt. Aber nicht nur Mieter können mit ihren Zahlungen in Verzug geraten, auch für den Vermieter kann es eng werden, wenn er keine Mietzahlungen mehr erhält. Welche Möglichkeiten hat dieser eigentlich, wenn das Finanzamt Geld von ihm möchte, er aber keine Mieteinnahmen erzielt? Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) musste in einem solchen Fall entscheiden.

Die Antragsteller erzielen im Wesentlichen Vermietungseinkünfte. Das Finanzamt verfügte am 19.03.2020 die Pfändung und Einziehung von Guthaben bei diversen Banken aufgrund von Steuerrückständen und Säumniszuschlägen. Die Pfändungs- und Einziehungsverfügungen wurden den Banken am 25.03.2020 zugestellt. Die Antragsteller stellten daraufhin Anträge auf Vollstreckungsschutz, denen sie auch Nachweise zu den Mietausfällen beifügten. Diese blieben allerdings erfolglos, denn das Finanzamt erkannte keine wirtschaftliche Beeinträchtigung.

Der Antrag vor dem FG war dagegen erfolgreich. Die Finanzbehörde kann die Vollstreckung aufheben oder beschränken, soweit sie unbillig ist. In der derzeitigen Situation ist die Vollstreckung in die Bankguthaben der Antragsteller unbillig, da durch die coronabedingten Mietausfälle eine Doppelbelastung entsteht. Es steht dem Finanzamt frei, bei nicht nur unerheblich betroffenen Steuerpflichtigen, zu denen die Antragsteller gehören, von der Vollstreckung fälliger Steuerforderungen abzusehen. Auch die Aufhebung bereits erlassener Vollstreckungsmaßnahmen kann in einem solchen Fall angebracht sein. Die Antragsteller haben auch glaubhaft gemacht, dass sie durch die Corona-Krise beeinträchtigt sind. Die Aufhebung der Kontopfändung ist hier die einzige mögliche Maßnahme.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: übrige Steuerarten

(aus: Ausgabe 12/2020)