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Für Käufer bebauter Grundstücke: Neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Wer ein Mietobjekt erwirbt, ist in aller Regel daran interessiert, dass das Finanzamt einen möglichst hohen Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuordnet, denn nur dieser Kostenteil fließt in die Bemessungsgrundlage zur Gebäudeabschreibung ein und mindert somit die Vermietungseinkünfte. Der andere Teil des Gesamtkaufpreises, der auf den Grund und Boden entfällt, kann nicht abgeschrieben werden und kann folglich auch keine steuermindernde Wirkung entfalten.


Wer ein Mietobjekt erwirbt, ist in aller Regel daran interessiert, dass das Finanzamt einen möglichst hohen Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuordnet, denn nur dieser Kostenteil fließt in die Bemessungsgrundlage zur Gebäudeabschreibung ein und mindert somit die Vermietungseinkünfte. Der andere Teil des Gesamtkaufpreises, der auf den Grund und Boden entfällt, kann nicht abgeschrieben werden und kann folglich auch keine steuermindernde Wirkung entfalten.

Hinweis: Immobilienkäufer sollten wissen, dass die Finanzverwaltung eine im Kaufvertrag vorgenommene nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anerkennt, sofern der Wert nicht nur zum Schein getroffen worden ist oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Bereits im Kaufvertrag kann also Einfluss darauf genommen werden, welcher (angemessene) Kaufpreisanteil künftig abgeschrieben werden kann.

Das Bundesfinanzministerium hat jetzt auf seiner Internetseite eine aktualisierte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken veröffentlicht. In dem Berechnungstool werden unter anderem der Gesamtkaufpreis, die Wohn- und Nutzfläche, die Grundstücksgröße und der Bodenrichtwert abgefragt. Ausgegeben werden dann die ermittelten Einzelwerte für Grund und Boden sowie bauliche Anlagen, die anschließend - nach ihren prozentualen Verhältnissen - in Kaufpreisanteilen in EUR ausgedrückt werden.

Hinweis: Immobilieneigentümer sollten wissen, dass mit der Arbeitshilfe auch das Finanzamt eine realitätsferne Scheinaufteilung oder einen Gestaltungsmissbrauch aufdecken kann. Abzurufen ist das Berechnungs-Tool unter www.bundesfinanzministerium.de über diesen Pfad: Themen > Steuern > Steuerarten > Einkommensteuer

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 09/2022)

Geschenkte Ruine: Verminderter Immobilienwert ist durch den Steuerzahler nachzuweisen

Wenn Immobilien vererbt oder verschenkt werden, so sind sie für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich mit ihrem gemeinen Wert zu erfassen. Bebaute Grundstücke können dabei nach dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren bewertet werden.


Wenn Immobilien vererbt oder verschenkt werden, so sind sie für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich mit ihrem gemeinen Wert zu erfassen. Bebaute Grundstücke können dabei nach dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren bewertet werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jetzt entschieden, dass ein Steuerzahler die Nachweislast trägt, wenn er für den steuerlichen Wertansatz einen niedrigeren gemeinen Wert geltend macht. Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Mann seiner Lebensgefährtin ein Gebäude geschenkt, das auf fremdem Grund und Boden stand und aus dem Jahr 1810 stammte. Das Haus war in einem sehr schlechten, baufälligen Zustand. Im Übertragungsvertrag hatten die Schenkungsparteien einen Gebäudewert von nur 4.000 EUR angegeben. Das Finanzamt setzte den Grundbesitzwert im Sachwertverfahren hingegen auf 58.359 EUR fest. Aufgrund des Alters des Gebäudes gewährte das Amt zwar eine Alterswertminderung, es setzte jedoch einen gesetzlich vorgesehenen Mindestwert von 30 % des ermittelten Gebäuderegelherstellungswerts an, da für das Haus keine Abrissverpflichtung bestand.

Die beschenkte Frau klagte gegen den - aus ihrer Sicht überhöhten - Wertansatz und verwies auf den ruinösen Bauzustand des Gebäudes. Sie forderte das Finanzgericht (FG) zwecks Wertermittlung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens auf und erklärte, dass sie selbst aus finanziellen Gründen kein Gutachten in Auftrag geben könne. Das FG wies ihre Klage jedoch ab.

Die Bundesrichter folgten ebenfalls der Wertermittlung des Finanzamts und erklärten, dass der gesetzlich vorgesehene Ansatz eines 30-prozentigen Mindestwerts berücksichtigt, dass auch ältere Gebäude, die laufend instandgehalten werden, einen gewissen Wert haben. Steuerzahler können bei der Bewertung von Immobilien zwar einen niedrigeren gemeinen Wert geltend machen, hierfür tragen sie aber die Nachweislast. Den Nachweis können sie insbesondere durch Vorlage eines geeigneten Gutachtens erbringen. Es genügt nicht, wenn der Steuerzahler das Gericht lediglich auffordert, zur Aufklärung ein eigenes Sachverständigengutachten einzuholen.

Hinweis: Auch der im Übertragungsvertrag festgelegte Wert von 4.000 EUR konnte nach Gerichtsmeinung keinen geminderten Wertansatz herbeiführen, da allein eine Wertangabe in einem Vertrag noch keinen Nachweis darstellt.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer

(aus: Ausgabe 09/2022)

Vermietungseinkünfte: Können Renovierungskosten für eine nicht mehr vermietete Wohnung berücksichtigt werden?

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, können die damit in Zusammenhang stehenden Werbungskosten Ihre Einkünfte mindern. Wenn Sie etwa zwischen zwei Vermietungen die Wohnung renovieren, so können Sie die Kosten hierfür steuerlich berücksichtigen. Aber wie ist es, wenn Sie nach der ersten Vermietung die Wohnung renovieren und sie dann selbst bewohnen? Das Finanzgericht Hamburg (FG) musste in diesem Sachverhalt urteilen.


Wenn Sie eine Wohnung vermieten, können die damit in Zusammenhang stehenden Werbungskosten Ihre Einkünfte mindern. Wenn Sie etwa zwischen zwei Vermietungen die Wohnung renovieren, so können Sie die Kosten hierfür steuerlich berücksichtigen. Aber wie ist es, wenn Sie nach der ersten Vermietung die Wohnung renovieren und sie dann selbst bewohnen? Das Finanzgericht Hamburg (FG) musste in diesem Sachverhalt urteilen.

Der Kläger vermietete eine Wohnung vom 01.01.1999 bis zum 28.02.2017. Der Mieter hatte diese unrenoviert übernommen und nach seinen Vorstellungen renoviert. Vertragsgemäß musste er bei Auszug keinerlei Schönheitsreparaturen vornehmen. Am 16.01.2017 unterbreitete ein Maler dem Kläger ein Angebot zur Durchführung diverser Malerarbeiten in der Wohnung. Die notwendigen Wandfarben wurden durch den Kläger besorgt. Im Juni 2017 wurden in der Küche sowie im Bad und WC Tischlerarbeiten durchgeführt. Ab Juni 2017 nutzte der Kläger die Wohnung dann selbst. In seiner Einkommensteuererklärung 2017 machte er die Renovierungskosten als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend. Das Finanzamt versagte jedoch den Abzug.

Auch die Klage vor dem FG hatte keinen Erfolg. Im Regelfall können Renovierungskosten, die nach dem tatsächlichen Auszug des Mieters getätigt werden, als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie im Hinblick auf eine vom Steuerpflichtigen beabsichtigte Anschlussvermietung getätigt werden. Wenn keine Vermietungsabsicht mehr vorliegt, reicht es zur Rechtfertigung des Werbungskostenabzugs nicht aus, dass die Wohnung durch die bisherige Nutzung reparaturbedürftig geworden ist.

Der Kläger hatte auch nicht nachgewiesen, dass er die Wohnung nach der Renovierung weiter vermieten wollte (z.B. durch das Schalten von Anzeigen). Grundsätzlich werden keine nachträglichen Werbungskosten für eine vorher vermietete Wohnung bei anschließender Selbstnutzung durch den Steuerpflichtigen anerkannt. Dann nämlich handelt es sich nicht um Aufwendungen, die (fast ausschließlich) durch die Einkünfteerzielung, sondern daneben auch in nicht unerheblichem Maße durch die private Lebensführung veranlasst sind.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 09/2022)