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Grundstückskauf: Auch auf Erschließungskosten kann Grunderwerbsteuer anfallen

Bei Immobilienkäufen muss in Deutschland eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % gezahlt werden. Der Prozentsatz variiert je nach Bundesland. Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung, bei einem Grundstückskauf ist das der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.


Bei Immobilienkäufen muss in Deutschland eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % gezahlt werden. Der Prozentsatz variiert je nach Bundesland. Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung, bei einem Grundstückskauf ist das der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

Hinweis: Als Gegenleistung erfasst werden alle Leistungen des Erwerbers, die dieser für den Grundstückserwerb aufbringt. Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht ist entscheidend, in welchem Zustand die Kaufvertragsparteien das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht haben.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich nun mit der Frage befasst, wann Erschließungskosten in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung einzubeziehen sind. Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Immobiliengesellschaft ein noch unerschlossenes Grundstück veräußert, das von ihr aber nach den vertraglichen Regelungen noch zu erschließen war. Die Erschließungskosten waren zwar im Kaufpreis enthalten, jedoch nicht gesondert ausgewiesen. Der Käufer wollte vor dem BFH erreichen, dass die Erschließungskosten aus der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage herausgenommen werden. Er argumentierte, dass Kaufvertrag und Erschließungsvertrag rechtlich selbständig seien. Das Finanzamt besteuerte hingegen den Gesamtkaufpreis und erklärte, dass Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück im erschlossenen Zustand gewesen sei.

Der BFH entschied, dass das Finanzamt zu Recht den Gesamtkaufpreis besteuert hatte. Ob Erschließungskosten zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören, richtet sich danach, in welchem Zustand ein Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wurde. Haben die Vertragsparteien - wie im Urteilsfall - geregelt, dass ein vom Veräußerer noch zu erschließendes Grundstück verkauft wird, gehören die im Kaufpreis enthaltenen Erschließungsbeiträge zum Entgelt für den Grundstückserwerb. Gleiches gilt, wenn ein bereits tatsächlich erschlossenes Grundstück veräußert wird.

Hinweis: Anders ist der Fall gelagert, wenn ein unerschlossenes Grundstück veräußert wird und der Käufer gleichzeitig einen Erschließungsvertrag mit einem privaten Erschließungsträger abschließt, um das Grundstück auf seine Kosten erschließen zu lassen. In diesem Fall stehen Kauf- und Erschließungsvertrag nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung selbständig nebeneinander, so dass sich die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis für das unerschlossene Grundstück erstrecken darf.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Grunderwerbsteuer

(aus: Ausgabe 12/2022)

Steuerfreier Immobilienverkauf: Selbstnutzung im Verkaufsjahr unentbehrlich - also nicht zu früh ausziehen!

Werden Immobilien des Privatvermögens vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden, so dass häufig ein erheblicher Steuerzugriff erfolgt. Besteuert wird der erzielte Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie und abzüglich der anfallenden Werbungskosten.


Werden Immobilien des Privatvermögens vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden, so dass häufig ein erheblicher Steuerzugriff erfolgt. Besteuert wird der erzielte Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie und abzüglich der anfallenden Werbungskosten.

Keine Versteuerung muss hingegen erfolgen, wenn die Immobilie zuvor selbstgenutzt worden ist. Hierfür muss eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder

  • im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder
  • im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren

vorgelegen haben.

Der Bundesfinanzhof hat sich in einem neuen Beschluss mit der zweiten Fallvariante auseinandergesetzt und erneut entschieden, dass eine Selbstnutzung "im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren" bereits dann vorliegt, wenn die Selbstnutzung

  • im Veräußerungsjahr und dem Vorvorjahr zumindest an einem Tag und
  • im Vorjahr vor der Veräußerung durchgehend bestanden hat.

Im zugrundeliegenden Fall hatte allerdings im Jahr der Veräußerung gar keine Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr stattgefunden, so dass sich der klagende Immobilienbesitzer nicht mehr auf die Steuerbefreiung wegen Selbstnutzung berufen konnte.

Hinweis: Für den steuerfreien Verkauf einer Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist ist also zumindest ein zusammenhängender Selbstnutzungszeitraum von einem Jahr und zwei Tagen erforderlich, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt und im Veräußerungsjahr endet. Wer einen Immobilienverkauf plant, sollte also darauf achten, dass die Selbstnutzung erst im Veräußerungsjahr endet.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 12/2022)