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Einheitswert von Grundstücken: Unbebaut trotz vorhandenem Gebäude?

Wer Eigentümer eines Grundstücks ist, muss dafür Grundsteuer zahlen. Die Höhe der Grundsteuer bemisst sich nach dem Einheitswert des Grundstücks. Dieser wird nach einem standardisierten Verfahren auf einen Stichtag ermittelt. Dabei spielt es auch eine Rolle, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Für ein bebautes Grundstück ist der Einheitswert höher als für ein unbebautes. Das Finanzgericht Münster (FG) musste entscheiden, ob ein mit einem Gebäude versehenes Grundstück steuerrechtlich als unbebaut gelten kann.


Wer Eigentümer eines Grundstücks ist, muss dafür Grundsteuer zahlen. Die Höhe der Grundsteuer bemisst sich nach dem Einheitswert des Grundstücks. Dieser wird nach einem standardisierten Verfahren auf einen Stichtag ermittelt. Dabei spielt es auch eine Rolle, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Für ein bebautes Grundstück ist der Einheitswert höher als für ein unbebautes. Das Finanzgericht Münster (FG) musste entscheiden, ob ein mit einem Gebäude versehenes Grundstück steuerrechtlich als unbebaut gelten kann.

Das Grundstück im Urteilsfall ist Teil eines ehemaligen Kasernengeländes, für das im Wege der Nachfeststellung erstmals ein Einheitswert festzustellen war. Das aufstehende Gebäude ist ein ehemaliges Unteroffiziersheim. Es stand zum maßgeblichen Bewertungsstichtag seit ca. zehn Jahren leer. Die Versorgung mit Strom, Wasser und Heizung war nicht mehr vorhanden. Nach dem Stichtag wurde das Gebäude in mehreren Bauabschnitten renoviert. Nach Abschluss des ersten Bauabschnitts und dem Wiederanschluss an die Versorgung ca. eineinhalb Jahre nach dem Bewertungsstichtag wurde das Gebäude als Fort- und Weiterbildungszentrum genutzt. Das Finanzamt hat den Einheitswert ausgehend von einem bebauten Grundstück ermittelt.

Die Klage vor dem FG gegen die Wertermittlung des Finanzamts war erfolgreich. Das Finanzamt meinte zwar zu Recht, dass das Unteroffiziersheim ein Gebäude im Sinne des Bewertungsrechts sei. Das allein reicht aber nicht aus, um das Grundstück als bebaut einzuordnen. Entscheidend ist die Benutzbarkeit des Gebäudes. Unbebaute Grundstücke sind solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Auch wenn das äußere Erscheinungsbild den Eindruck eines fertigen Gebäudes erweckt, ist ausschlaggebend, ob tatsächlich zur dauernden bestimmungsgemäßen Nutzung geeignete Räume vorhanden sind. Maßgeblich sind die Verhältnisse zum Stichtag der Feststellung. Ob die Benutzung eines Gebäudes zumutbar und es damit bezugsfertig ist, richtet sich nach seinem tatsächlichen Zustand am Stichtag, auf den die Feststellung vorzunehmen ist. Die Bezugsfertigkeit setzt grundsätzlich voraus, dass Fenster und Türen eingebaut und Anschlüsse für die Strom- und Wasserversorgung, Heizung sowie sanitäre Einrichtungen vorhanden sind. Daher war das Grundstück in diesem Fall als unbebaut einzuordnen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: übrige Steuerarten

(aus: Ausgabe 08/2021)

Steuerfrei geerbtes Familienheim: Selbstnutzung muss ohne schuldhaftes Zögern erfolgen

Wenn man ein Haus oder eine Wohnung erbt, kann dies unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. So muss der Erblasser zuvor selbst in der Wohnung gelebt haben, der Erbe muss unverzüglich einziehen und die Wohnfläche darf für eine vollständige Steuerbefreiung nicht mehr als 200 qm betragen. Was in diesem Zusammenhang "unverzüglich" heißt, hatte das Finanzgericht Düsseldorf (FG) unlägst zu entscheiden.


Wenn man ein Haus oder eine Wohnung erbt, kann dies unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. So muss der Erblasser zuvor selbst in der Wohnung gelebt haben, der Erbe muss unverzüglich einziehen und die Wohnfläche darf für eine vollständige Steuerbefreiung nicht mehr als 200 qm betragen. Was in diesem Zusammenhang "unverzüglich" heißt, hatte das Finanzgericht Düsseldorf (FG) unlägst zu entscheiden.

Die Klägerin ist die Tochter der Erblasserin. Die Erblasserin war Eigentümerin eines mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks. Sie verstarb im Juli 2016. Die Tochter bezog nach Renovierungsarbeiten Anfang 2018 die von der Erblasserin bis zu ihrem Tod genutzte Wohnung. Die Klägerin reichte im Jahr 2017 eine Erbschaftsteuererklärung ein. Der bestandskräftige Bescheid wurde in 2019 geändert. Die Klägerin legte dagegen Einspruch ein und beantragte die Steuerbefreiung für die Wohnung. Diese wurde jedoch nicht gewährt.

Auch die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Der Erwerber einer durch den Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung kann die Steuerbefreiung beantragen, wenn der Erwerber die Wohnung unverzüglich selbst nutzt. Um die Wohnung unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes Zögern, zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke zu bestimmen, muss der Erwerber innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall die Absicht zur Selbstnutzung der Wohnung fassen und durch den Einzug in die Wohnung tatsächlich umsetzen. Die Rechtsprechung sieht einen Zeitraum von sechs Monaten als angemessen an. Erfolgt der Umzug erst nach Ablauf von sechs Monaten, kann dennoch eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. Allerdings muss der Erbe in diesem Fall darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat.

Die Klägerin zog erst 18 Monate nach dem Erbfall in die Wohnung. Das Ausräumen der Wohnung dauerte bis Januar 2017, woran sich die Renovierung anschloss. Diese Umstände lagen jedoch im Einflussbereich der Klägerin. Erst im Januar, nach Ablauf des Sechsmonatszeitraums, erfolgte eine Ortsbesichtigung hinsichtlich der Renovierungsarbeiten. Auch ist es der Klägerin anzulasten, dass sie kein Unternehmen mit dem Ausräumen der Wohnung beauftragt hat, was den Vorgang vermutlich beschleunigt hätte.

Hinweis: Gegen dieses Urteil ist ein Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof anhängig.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer

(aus: Ausgabe 08/2021)

Steuerpflicht bei Grundstücksveräußerung: Gartenhaus zur Nutzung für eigene Wohnzwecke?

Im Sommer im Grünen sitzen und selbstangebautes Obst genießen - ein Traum! Stadtbewohner können diesen durch Pacht oder anteiligen Kauf eines Kleingartens verwirklichen. Wenn man den Garten nach einigen Jahren wieder verkauft, ist das dann steuerrelevant oder reines "Privatvergnügen"? Das Finanzgericht München (FG) musste darüber entscheiden.


Im Sommer im Grünen sitzen und selbstangebautes Obst genießen - ein Traum! Stadtbewohner können diesen durch Pacht oder anteiligen Kauf eines Kleingartens verwirklichen. Wenn man den Garten nach einigen Jahren wieder verkauft, ist das dann steuerrelevant oder reines "Privatvergnügen"? Das Finanzgericht München (FG) musste darüber entscheiden.

Der Kläger erwarb im Jahr 2009 für 60.000 EUR einen Miteigentumsanteil zu 2/47 an den Grundstücken eines Kleingartenvereins. Auf seiner Parzelle stand ein Gartenhaus mit einem Aufenthaltsraum, einem Geräteschuppen sowie einem Freisitz. Beim Bau des Gebäudes im Jahr 1967 hatte das Landratsamt die Genehmigung unter der Auflage erteilt, dass es nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt wird. Im Jahr 2014 veräußerte der Kläger seinen Miteigentumsanteil (laut Kaufvertrag ein "Gartengrundstück mit Wochenendhaus und diversen Nebengebäuden") für 152.000 EUR. Die Besitzübergabe sollte im Jahr 2015 erfolgen. Das Finanzamt berücksichtigte im Einkommensteuerbescheid für 2015 einen Veräußerungsgewinn von 82.000 EUR. Nach Ansicht des Klägers war der Verkauf hingegen steuerfrei, da er in dem Haus gewohnt habe, auch wenn das nicht dem Zweck des Gebäudes entsprochen habe.

Die Klage vor dem FG hatte keinen Erfolg. Das Bewohnen des Gartenhauses (laut Kaufvertrag "Wochenendhaus") auf Dauer stellt ohne Baugenehmigung entgegen der Auffassung des Klägers eine baurechtswidrige Nutzung dar. Dadurch sind die Voraussetzungen der Steuerbefreiung nicht gegeben. Zwar setzt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Allerdings ist der Zweck eines Kleingartens vor allem die private gärtnerische Nutzung. Das dauernde Wohnen in dort errichteten Gartenhäusern dient weder der Zweckerfüllung noch ist es erlaubt. Auch die Bauverwaltung der Stadt bestätigte, dass die Grundstücke, an denen der Kläger einen Miteigentumsanteil gehalten und im Streitjahr veräußert hat, in einem sogenannten Wochenend- und Ferienhausgebiet liegen. Gartenhäuser in diesem Gebiet dürfen nicht ganzjährig bewohnt werden. Gegen die Geeignetheit einer Wohnnutzung spricht auch die Auflage in der erteilten Baugenehmigung.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 08/2021)

Verbilligte Wohnraumüberlassung: Vergleichsmiete muss vorrangig aus Mietspiegel abgeleitet werden

Private Vermieter sind naturgemäß daran interessiert, die Kosten für ihr Mietobjekt in voller Höhe als Werbungskosten abzuziehen. Dieser Plan kann allerdings durchkreuzt werden, wenn sie den Wohnraum zu verbilligten Konditionen vermieten. Das Einkommensteuergesetz schreibt vor, dass eine Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wenn die tatsächliche Miete unterhalb eines Schwellenwerts von 50 % der ortsüblichen Marktmiete liegt (bis einschließlich 2020: unterhalb von 66 %). Die steuerungünstige Folge dieser Aufteilung für den Vermieter ist, dass er seine Werbungskosten nur noch anteilig abziehen kann (soweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen).


Private Vermieter sind naturgemäß daran interessiert, die Kosten für ihr Mietobjekt in voller Höhe als Werbungskosten abzuziehen. Dieser Plan kann allerdings durchkreuzt werden, wenn sie den Wohnraum zu verbilligten Konditionen vermieten. Das Einkommensteuergesetz schreibt vor, dass eine Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wenn die tatsächliche Miete unterhalb eines Schwellenwerts von 50 % der ortsüblichen Marktmiete liegt (bis einschließlich 2020: unterhalb von 66 %). Die steuerungünstige Folge dieser Aufteilung für den Vermieter ist, dass er seine Werbungskosten nur noch anteilig abziehen kann (soweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen).

Wer eine verbilligte Vermietung bei vollem Werbungskostenabzug durchführen möchte, ist zunächst einmal an einer verlässlichen und belastbaren Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete interessiert, anhand derer er dann die 50- bzw. 66-%-Schwelle berechnen und daran die Höhe seiner tatsächlichen Miete ausrichten kann. Denn geht das Finanzamt später von einer höheren Vergleichsmiete aus als der Vermieter, kann es im Nachhinein zur Kürzung der Werbungskosten kommen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass die ortsübliche Marktmiete vorrangig aus dem örtlichen Mietspiegel entnommen werden muss. Sind darin Rahmenwerte genannt, kann auf den unteren Wert zurückgegriffen werden. Mit diesem Urteil erhielt eine Vermieterin recht, die eine Wohnung verbilligt an ihre Tochter vermietet hatte. Das Finanzamt hatte die Vergleichsmiete aus der Miete abgeleitet, die von der Vermieterin bei der Vermietung einer anderen Wohnung im selben Haus (an Dritte) erzielt wurde.

Der BFH erteilte dieser Vergleichsberechnung jedoch eine Absage und erklärte, dass der Mietspiegel nur dann außer Betracht gelassen werden könne, wenn er nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst werde, fehlerhaft oder nicht auf ein Mietobjekt anwendbar sei. In allen anderen Fällen sei er jedoch die erste Wahl, um die ortsübliche Marktmiete zu bestimmen.

Hinweis: In einem zweiten Rechtsgang muss die Marktmiete bzw. Entgeltlichkeitsquote nun auf der Grundlage des Mietspiegels errechnet werden, so dass es der Vermieterin möglicherweise gelingt, eine vollentgeltliche Vermietung samt ungekürztem Werbungskostenabzug durchzusetzen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 08/2021)