Wenn Immobilien innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert werden, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden und kann die zu zahlende Einkommensteuer erheblich in die Höhe treiben. Besteuert wird der erzielte Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie und abzüglich der anfallenden Werbungskosten. Keine Versteuerung muss hingegen erfolgen, wenn die Immobilie zuvor selbstgenutzt wurde. Hierzu muss eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder

• im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder
• im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren

vorgelegen haben.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem neuen Urteil entschieden, dass Gewinne aus dem Verkauf eines selbstbewohnten Hauses als privater Veräußerungsgewinn versteuert werden müssen, wenn darin zuvor tageweise Zimmer vermietet worden sind. Geklagt hatte ein Ehepaar aus Niedersachsen, das ein 150 qm großes Reihenhaus bewohnt hatte. Um sich etwas hinzuzuverdienen, hatten die Eheleute zwei im Dachgeschoss belegene Kinderzimmer tageweise an Messegäste vermietet (zwölf bis 25 Tage pro Jahr). Neben den beiden Zimmern befanden sich in dem 35 qm großen Dachgeschoss noch ein Flur und ein Bad. Die Mietverträge sahen vor, dass die Zimmer zur Alleinnutzung sowie Flur und Bad zur Mitnutzung vermietet wurden.

Nachdem die Eheleute ihr Haus innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert hatten, besteuerte das Finanzamt - anteilig für die Fläche des gesamten Dachgeschosses (35 qm zu 150 qm) - einen privaten Veräußerungsgewinn.

Der BFH bestätigte die Steuerpflicht und verwies darauf, dass keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt, wenn ein Steuerzahler eine Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Kann ein Mieter angemietete Räume unter Ausschluss des Vermieters nutzen, führt auch eine lediglich vorübergehende Vermietung dazu, dass ein privater Veräußerungsgewinn besteuert werden muss. Eine Bagatellgrenze für eine unschädliche Vermietung kennt das Gesetz nicht.

Hinweis: Eine Vermietung einzelner Zimmer führt aber nicht dazu, dass der komplette Gewinn aus dem Hausverkauf der Besteuerung unterzogen werden muss. Der BFH betonte, dass der Veräußerungsgewinn nur anteilig nach dem Verhältnis der Wohnflächen steuerpflichtig ist. Eine Steuer lösen dabei nur die Räume aus, die zur Alleinnutzung vermietet wurden. Werden Räume lediglich zur Mitnutzung vermietet (vorliegend: Bad und Flur), können sie noch zu eigenen Wohnzwecken mitgenutzt werden, so dass die Flächen bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns außen vor bleiben. Im vorliegenden Fall muss also lediglich die Fläche der beiden Kinderzimmer in ein Verhältnis zur Gesamtwohnfläche gesetzt werden, woraus sich der steuerpflichtige Anteil am Veräußerungsgewinn ergibt.

(aus: Ausgabe 04/2023)

Wenn ein Mietobjekt umfassend saniert werden soll, bieten Vermieter ihren Mietern mitunter Abfindungen für die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags und die Räumung der Wohnung an. Solche Mieterabfindungen sind für den Vermieter zwar kostspielig, die Sanierung eines "entmieteten" Hauses geht dafür dann aber häufig schneller und unkomplizierter vonstatten, da bei den Bauarbeiten keine Rücksicht mehr auf die Belange der Mieter genommen werden muss.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass Vermieter gezahlte Mieterabfindungen sofort als Werbungskosten abziehen dürfen. Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Vermietungsgesellschaft ein vermietetes Mehrfamilienhaus (Baudenkmal) erworben und den Mietern vor der Sanierung insgesamt 35.000 EUR für deren Auszug gezahlt. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Abfindungen zusammen mit den Sanierungskosten zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören würden, so dass sie nur über die Gebäudeabschreibung steuerlich geltend gemacht werden dürften.

Der BFH ließ hingegen einen Sofortabzug der Abfindungen bei den Vermietungseinkünften zu und verwies darauf, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nur Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zählen können, somit nur bauliche Maßnahmen am Gebäude. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des Einkommensteuergesetzes ("Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen"). Mieterabfindungen gehören nicht zu den baulichen Maßnahmen. Die Entmietung ist kein Teil der Instandsetzung oder Modernisierung der Gebäudesubstanz. Unerheblich war für den BFH, dass zwischen den Abfindungen und der Sanierung ein Veranlassungszusammenhang bestanden hatte.

(aus: Ausgabe 04/2023)

Um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern, hatte der Gesetzgeber bereits im Jahr 2019 eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr eingeführt, die für die ersten vier Jahre ab Fertigstellung neben der regulären Abschreibung in Anspruch genommen werden konnte. Diese Förderung galt aber nur, wenn der Bauantrag in den Jahren 2019 bis 2021 gestellt bzw. die Bauanzeige in diesem Zeitraum getätigt wurde. Ab dem Jahresbeginn 2022 war für Neubauprojekte somit keine Sonderabschreibung mehr möglich.

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber die Sonderabschreibung nun in modifizierter Form wieder eingeführt und an die Einhaltung bestimmter Gebäudeeffizienzvorgaben gekoppelt. Die neuen Förderregelungen gelten nun für Baumaßnahmen, bei denen der Bauantrag in den Jahren 2023 bis 2026 gestellt oder eine Bauanzeige in diesem Zeitraum getätigt wurde. Wie bei der Vorgängerregelung darf in den ersten vier Jahren neben der regulären Abschreibung eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr abgezogen werden. Die neu errichtete Wohnung muss dafür in einem Gebäude liegen, das die Kriterien für ein sogenanntes Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40 erfüllt und dies durch das "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude" (QNG) nachgewiesen wird.

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen zudem 4.800 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. In der früheren Regelung lag diese Baukostenobergrenze noch bei 3.000 EUR. Als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung darf maximal ein Betrag von 2.500 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden (damals 2.000 EUR).

Hinweis: Die Baukostenobergrenze von 4.800 EUR darf nicht mit der Förderhöchstgrenze von 2.500 EUR verwechselt werden, denn Erstere entscheidet über das "Ob" der Förderung, während Letztere lediglich die Höhe der Abschreibung deckelt.

(aus: Ausgabe 04/2023)

Wer mit einer Photovoltaikanlage in die grüne Energiewende investierte, hatte bislang mit vielen steuerlichen Hürden und Fallstricken zu kämpfen. Abhilfe schafft nun das Jahressteuergesetz 2022: Einnahmen, die durch die Einspeisung von Strom in das öffentliche Netz erzielt werden, sowie der Eigenverbrauch bleiben ab sofort und sogar rückwirkend für das Jahr 2022 einkommensteuerfrei. Dies gilt allerdings nur im Zusammenhang mit Anlagen, die auf Einfamilienhäusern oder nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden, wie Garagen oder Nebengebäuden, installiert sind und maximal eine Bruttoleistung von 30 kWp erbringen.

Für größere Photovoltaikanlagen (z.B. auf Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden) entfällt die Besteuerung dann, wenn die Maximalleistung nicht mehr als 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit beträgt. Beim Betrieb von mehreren Photovoltaikanlagen dürfen 100 kWp pro Steuerzahler aber nicht überschritten werden.

Die Einkommensteuerbefreiung gilt nicht nur für neu installierte Photovoltaikanlagen, sondern auch für alle bestehenden Anlagen. Für Besitzer von älteren Anlagen kann dies recht lukrativ sein, weil sie häufig noch hohe Einspeisevergütungen beziehen. Die gesamten Einnahmen und Ausgaben sind einkommensteuerlich nicht mehr relevant. Dies bedeutet aber auch, dass die Anschaffungskosten der Anlagen nicht mehr abgeschrieben werden dürfen.

Hinweis: Die Lieferung, das Anbringen und Anschließen einer Photovoltaikanlage können nach wie vor in der Einkommensteuererklärung als Handwerkerleistung mit 20 % (maximal 6.000 EUR pro Jahr) abgesetzt werden.

Wird eine neue Photovoltaikanlage mit einer Maximalleistung bis 30 kWp nach dem 01.01.2023 geliefert oder installiert, entfällt zudem die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis. Der bisherige Umsatzsteuersatz von 19 % wurde auf 0 % herabgesetzt. Der neue Nullsteuersatz gilt ebenfalls für Stromspeicher und das Nachrüsten einer bestehenden Anlage sowie den Austausch von wesentlichen Komponenten wie Solarmodulen oder Wechselrichtern.

Bislang wurden Betreiber von Photovoltaikanlagen bei der Umsatzsteuer regelmäßig als Kleinunternehmer eingestuft, da die Umsatzsteuer auf die Stromproduktion gering ausfiel. Kleinunternehmer mussten schon bisher keine Umsatzsteuer auf Einspeisungen und Eigenverbrauch zahlen. Viele Privatleute wechselten jedoch freiwillig von der Kleinunternehmerregelung zur Regelbesteuerung, um sich als Unternehmer die beim Kauf gezahlte Umsatzsteuer erstatten zu lassen. Damit ging ein hoher bürokratischer Aufwand für den Betreiber und das Finanzamt einher, da laufend Umsatzsteuer-Voranmeldungen und eine jährliche Umsatzsteuererklärung abgegeben werden mussten.

Aufgrund des neuen Nullsteuersatzes kann die Kleinunternehmerregelung nun ohne finanziellen Nachteil angewandt werden. Für Photovoltaikanlagen, die vor dem 01.01.2023 in Betrieb genommen wurden, gelten jedoch die bisherigen Regelungen zur Umsatzsteuer weiter.

(aus: Ausgabe 04/2023)

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber weitere steuerliche Erleichterungen für Photovoltaikanlagen beschlossen. Davon profitieren vor allem Inhaber oder Miteigentümer von kleineren Photovoltaikanlagen. Ziel ist es, den Ausbau von erneuerbaren Energien weiter zu fördern und die Installation und den Betrieb einer Photovoltaikanlage nicht durch steuerliche Pflichten und bürokratische Hürden zu erschweren.

Das Finanzministerium Brandenburg weist nun noch einmal darauf hin, dass die Einnahmen aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen rückwirkend zum 01.01.2022 von der Einkommensteuer befreit sind. Voraussetzung ist, dass die Bruttonennleistung von Anlagen auf Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien 30 kWp bzw. 15 kWp je Wohn- und Gewerbeeinheit bei übrigen Gebäuden (z.B. Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Immobilien), insgesamt jedoch maximal 100 kWp pro Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft nicht übersteigt. Zudem wurde die bereits bestehende Gewerbesteuerbefreiung für Photovoltaikanlagenbetreiber auf Anlagen bis zu 30 kWp ausgeweitet.

Des Weiteren gilt mit Wirkung zum 01.01.2023 für die Lieferung, die Einfuhr und den innergemeinschaftlichen Erwerb sowie für die Installation einer Photovoltaikanlage (einschließlich Stromspeicher) der neue Umsatzsteuersatz von 0 %. In den Rechnungen des Leistungsempfängers wird daher keine Umsatzsteuer ausgewiesen. Die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des Nullsteuersatzes sind erfüllt, wenn die Photovoltaikanlage sich auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und anderen Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden, befindet und ihre installierte Bruttonennleistung maximal 30 kWp beträgt.

Bei Inbetriebnahme bzw. Erweiterung einer Photovoltaikanlage besteht jedoch auch weiterhin die Verpflichtung zur elektronischen Anmeldung beim Finanzamt.

Hinweis: Die Neuerungen sind zu begrüßen, da mit ihnen eine steuerliche Vereinfachung und erfreuliche Entlastung von bürokratischen Pflichten einhergeht, was die Photovoltaik für einen deutlich größeren Personenkreis als bisher interessant machen dürfte.

(aus: Ausgabe 04/2023)

Wenn mehrere Personen gemeinsam etwas erben, kommt irgendwann - hoffentlich - der Zeitpunkt, an dem man sich darauf einigt, wer welchen Teil des Erbes erhalten soll. Wenn man gemeinsam ein Grundstück geerbt hat, ist die Auseinandersetzung darüber meist etwas schwieriger. Wenn derjenige, der das Grundstück schlussendlich erhält, es innerhalb von zehn Jahren veräußert, stellt sich die Frage, ob dann ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegt. Das Finanzgericht München (FG) musste darüber entscheiden.

Der Kläger erbte von der Erblasserin im Januar 2015 einen Erbanteil von 52 % des Nachlasses als Vorerbe. Die beiden Kinder der Erblasserin erbten jeweils 24 %. Im Nachlass waren unter anderem Grundstücke enthalten. Als Eigentümer der Grundstücke wurden der Kläger und die Kinder ins Grundbuch eingetragen. Im April 2017 übertrugen die Kinder ihre Erbanteile an einen Dritten. Dieser Dritte wiederum übertrug im Oktober 2017 die von den Kindern erworbenen Erbanteile an den Kläger. Im Februar 2018 veräußerte der Kläger die Grundstücke. Das Finanzamt war der Ansicht, dass aufgrund des Erwerbs der Erbanteile von dem Dritten eine anteilige entgeltliche Anschaffung des Grundbesitzes durch den Kläger vorliege und der entsprechende Veräußerungsgewinn zu versteuern sei.

Die dagegen gerichtete Klage vor dem FG München war unbegründet. Nach dem Einkommensteuergesetz seien Einkünfte aus Spekulationsgeschäften Veräußerungsgeschäfte, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung bei Grundstücken nicht mehr als zehn Jahre betrage. Eine Anschaffung liege dann vor, wenn ein Grundstück entgeltlich erworben werde. Auch bei einer Erbauseinandersetzung werde ein Wirtschaftsgut entgeltlich erworben, wenn ein Miterbe dem anderen für die Zuteilung eines Wirtschaftsguts aus dem Nachlass einen Ausgleich zahle. Erwerbe ein Miterbe entgeltlich den Erbanteil eines anderen Miterben, entstünden ihm insoweit Anschaffungskosten für den zum eigenen Anteil hinzuerworbenen Anteil. Der Gewinn aus der Veräußerung des über den eigenen Erbteil hinaus erworbenen Grundstücksanteils sei somit steuerbar, sofern der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolge.

(aus: Ausgabe 04/2023)

Kann eine Immobilie nicht vermietet werden, weil sie noch durch ein Wohnungsrecht "blockiert" ist, lassen sich Ausgleichszahlungen an den Wohnungsberechtigten zur Aufgabe seines Rechts als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehen. Dies geht aus einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor.

Geklagt hatte ein Mann, der ein Erbbaurecht für eine Doppelhaushälfte geerbt hatte, die mit einem Wohnungsrecht zugunsten eines Dritten belastet war. Dieser Dritte verzichtete gegen Zahlung von 40.000 EUR auf das Wohnungsrecht und verpflichtete sich, das Gebäude zu räumen. Nachdem das Objekt freigestellt und renoviert worden war, begann der Kläger mit der Vermietung. Die von ihm geleistete Ausgleichszahlung machte er als vorab entstandene Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend. Das Finanzamt ordnete die Zahlung jedoch den Anschaffungskosten des Gebäudes zu, so dass sie sich lediglich über die 2-%-ige Abschreibung steuermindernd auswirkte.

Der BFH ließ hingegen den sofortigen Werbungskostenabzug zu und erklärte, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Ausgleichszahlung und den Vermietungseinkünften bestanden habe. Durch den Verzicht des Wohnungsberechtigten sei der Kläger in die Lage versetzt worden, eine unentgeltliche Überlassung (Wohnungsrecht) durch eine entgeltliche Nutzungsüberlassung (Vermietung) zu ersetzen.

Hinweis: Auch die bei Löschung des Wohnungsrechts anfallenden Kosten für den Notar (Beurkundungskosten) waren sofort als Werbungskosten abzugsfähig.

(aus: Ausgabe 04/2023)