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Geerbte Familienheime: Erbschaftsteuerbefreiung erfordert keine "Blitz-Renovierung"

Eltern können ihren Kindern eine selbstbewohnte Immobilie (ein sogenanntes "Familienheim") erbschaftsteuerfrei vererben, sofern die Immobilie eine Wohnfläche von maximal 200 qm hat und die Kinder die Immobilie zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmen. Diese Bestimmung muss "unverzüglich" und ohne schuldhaftes Zögern erfolgen.


Eltern können ihren Kindern eine selbstbewohnte Immobilie (ein sogenanntes "Familienheim") erbschaftsteuerfrei vererben, sofern die Immobilie eine Wohnfläche von maximal 200 qm hat und die Kinder die Immobilie zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmen. Diese Bestimmung muss "unverzüglich" und ohne schuldhaftes Zögern erfolgen.

Hinweis: Die 200-qm-Begrenzung gilt nur für die Größe der geerbten Wohneinheit. Wird diese nach dem Erbfall mit einer angrenzenden, bereits selbstgenutzten Wohneinheit verbunden, ist es unerheblich, ob die Gesamtwohnfläche diese Grenze anschließend übersteigt.

Wie schnell die Selbstnutzung durch die Kinder erfolgen muss, hat nun der Bundesfinanzhof (BFH) untersucht. Im zugrundeliegenden Fall war ein Sohn der Alleinerbe seines 2013 verstorbenen Vaters. Er hatte eine von seinem Vater bis zu dessen Tod selbstbewohnte Doppelhaushälfte geerbt, die direkt an seine bereits selbstbewohnte Haushälfte angrenzte. Der Sohn führte umfassende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an der hinzuerworbenen Doppelhaushälfte durch. Aufgrund eines Feuchtigkeitsschadens zogen sich die Arbeiten über knapp drei Jahre hin. Im Zuge dessen verband der Sohn beide Haushälften zu einer großen Wohneinheit, die er im Anschluss komplett selbst nutzte. Das Finanzgericht Münster (FG) lehnte die Erbschaftsteuerbefreiung für Familienheime ab und verwies darauf, dass keine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorgelegen habe. Der Sohn habe nicht alle technischen denkbaren Maßnahmen unternommen, um die geerbte Haushälfte schnell zu renovieren (z.B. durch den Einsatz von Trocknungsgeräten)

Dem BFH waren die vom FG gesetzten Maßstäbe jedoch zu streng, so dass er das finanzgerichtliche Urteil aufhob und zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwies. Für eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung muss es nach Auffassung des BFH bereits genügen, wenn der Erbe den Baufortschritt nach allgemeiner Verkehrsanschauung angemessen fördert. Er muss keinen unverhältnismäßigen Aufwand betreiben, um den Baufortschritt zu beschleunigen, sondern nur die zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um unangemessene Bauverzögerungen auszuschließen.

Hinweis: Für die Steuerbefreiung von Familienheimen darf also nicht gefordert werden, dass der Erbe alle Register zieht, um die Renovierung schnellstmöglich abzuschließen. Es muss aber erkennbar sein, dass er bei den Arbeiten "am Ball" bleibt. Zur Beweisvorsorge kann es sinnvoll sein, zu diesem Zweck ein Bautagebuch zu führen. Aus diesem kann später abgeleitet werden, wann welche Arbeiten erfolgt sind und wann ein stockender Baufortschritt beispielsweise wegen Lieferengpässen oder Handwerkermangel nicht selbst zu vertreten war.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer

(aus: Ausgabe 02/2022)

Wohnungsbau: Ist die Pflicht zu verbilligter Wohnraumüberlassung eine sonstige Leistung?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Wert der Gegenleistung ab - bei einem Grundstückskauf vom Kaufpreis einschließlich vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltener Nutzungen. Das Finanzgericht München (FG) hat sich mit der Frage befasst, ob die im Rahmen eines Grundstückskaufs übernommene Verpflichtung, Wohnungen einem bestimmten Personenkreis verbilligt zu vermieten, als sonstige Leistung zu werten ist.


Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Wert der Gegenleistung ab - bei einem Grundstückskauf vom Kaufpreis einschließlich vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltener Nutzungen. Das Finanzgericht München (FG) hat sich mit der Frage befasst, ob die im Rahmen eines Grundstückskaufs übernommene Verpflichtung, Wohnungen einem bestimmten Personenkreis verbilligt zu vermieten, als sonstige Leistung zu werten ist.

Die Verkäuferin war Eigentümerin eines großen Grundstücks, das mit einer großen Anzahl von Wohneinheiten bebaut werden sollte. In diesem Zusammenhang schloss sie mit der Stadt einen städtebaulichen Vertrag, in dem sie sich verpflichtete, ca. 6.100 qm der gesamten Geschossfläche für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Die Verkäuferin erhielt hierfür ein zinsgünstiges Darlehen sowie einen nichtrückzahlbaren Baukostenzuschuss und verpflichtete sich zur verbilligten Vermietung der Wohnungen an von der öffentlichen Hand benannte Personen. Noch im selben Jahr veräußerte sie ein Teilgrundstück an die Klägerin, die auch die Verpflichtung gegenüber der Stadt übernahm. Das Finanzamt sah in der Übernahme der aus dem städtebaulichen Vertrag herrührenden Verpflichtung der Verkäuferin, neugeschaffenen Wohnraum an von der Stadt benannte Mieter verbilligt zu überlassen, eine sonstige Leistung der Klägerin, die der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Die übernommene Verpflichtung zur Errichtung der verbilligten Mietwohnungen ist keine sonstige Leistung im Sinne der Grunderwerbsteuer. Sie ist daher bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer nicht zu berücksichtigen. Zwischen dem Erwerb des Grundstücks und der erhaltenen Gegenleistung besteht keine kausale Verknüpfung. Eine vom Nennwert abweichende Bewertung aufgrund des zinsvergünstigten Darlehens aus öffentlichen Mitteln zur Errichtung von Mietwohnungen ist nicht gerechtfertigt. Die der Klägerin gewährten zinsgünstigen Darlehen und nichtrückzahlbaren Baukostenzuschüsse sind keine bestimmten Vorteile nur für sie. Diese Vorteile sollen vielmehr von ihr durch eine niedrigere Miete an die zukünftigen Mieter weitergegeben werden. Daher stehen sich die Rechte und Pflichten zwischen der Stadt und der Klägerin ausgewogen gegenüber.

Hinweis: Gegen das Urteil wurde Revision eingelegt. Daher bleibt abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof entscheidet.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Grunderwerbsteuer

(aus: Ausgabe 02/2022)