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"Abbruchbonus" bei Grundsteuer: Wann der Abbruch eines Hauses vorhersehbar ist

Als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer dient der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert des Grundbesitzes. Bei Gebäuden, die auf fremdem Grund und Boden errichtet worden sind, kann ein Abschlag nach dem Bewertungsgesetz vorgenommen werden, sofern vereinbart ist, dass das Gebäude nach Ablauf der Miet- oder Pachtzeit abzureißen ist. Dieser "Abbruchbonus" bei der Grundsteuer darf aber wiederum nicht beansprucht werden, wenn vorauszusehen ist, dass das Gebäude trotz der Abbruchverpflichtung nicht abgerissen wird.


Als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer dient der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert des Grundbesitzes. Bei Gebäuden, die auf fremdem Grund und Boden errichtet worden sind, kann ein Abschlag nach dem Bewertungsgesetz vorgenommen werden, sofern vereinbart ist, dass das Gebäude nach Ablauf der Miet- oder Pachtzeit abzureißen ist. Dieser "Abbruchbonus" bei der Grundsteuer darf aber wiederum nicht beansprucht werden, wenn vorauszusehen ist, dass das Gebäude trotz der Abbruchverpflichtung nicht abgerissen wird.

Nach welchen Kriterien die Vorhersehbarkeit zu prüfen ist, hat nun erneut den Bundesfinanzhof (BFH) beschäftigt. Im Urteilsfall hatten Eheleute eine Parzelle in einer früheren Kleingartenkolonie gepachtet. Ein darauf errichtetes Haus hatten sie der Vorpächterin abgekauft. Im Pachtvertrag war geregelt, dass das Gebäude bei Beendigung des Pachtverhältnisses auf Verlangen der Verpächter zu entfernen ist. Mit dem Finanzamt stritten sich die Eheleute darüber, ob die Abbruchverpflichtung den Ansatz eines Abschlags rechtfertigt oder vorhersehbar war, dass das Gebäude trotz der Verpflichtung nicht abgerissen wird, so dass die Besteuerung abschlagsfrei erfolgen muss.

In erster Instanz hatte das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) entschieden, dass kein Abschlag zu gewähren sei. Mit dem Abbruch des Hauses sei nicht zu rechnen, da die Verpachtung der Parzellen in der Siedlung zu Wohnzwecken bereits seit 1945 angedauere. Der BFH hob das Urteil jedoch auf: Die getroffenen Feststellungen genügten nicht, um von einem vorhersehbaren Nichtabbruch des Gebäudes auszugehen. Die Bundesrichter betonten, dass es konkrete Anhaltspunkte dafür geben müsse, dass ein Abbruch unterbleiben werde - eine gewisse Wahrscheinlichkeit hierfür genüge nicht. Die vom FG angeführte langjährige Nutzung der Siedlung zu Wohnzwecken allein sei kein tragfähiger Grund, um von einem Fortbestand des Gebäudes auszugehen.

In einem zweiten Rechtsgang wies das FG die Klage der Eheleute jedoch erneut ab, da es nach der Vernehmung mehrerer Zeugen der Ansicht war, dass die Verpächter keinen Abbruch verlangen würden.

Die Eheleute wandten sich mit ihrer Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision, blieben damit nun aber endgültig ohne Erfolg. Der BFH wies die Beschwerde zurück und erklärte, dass bereits geklärt sei, dass eine vertragliche Abbruchverpflichtung nur dann einen "Abbruchbonus" begründen könne, wenn sie eindeutig und unbedingt sei. Ferner verwies er darauf, dass die Motive der Vertragsparteien zur Aufnahme einer Abrissklausel Einfluss auf die Vorhersehbarkeit des Nichtabbruchs des Gebäudes haben könnten.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: übrige Steuerarten

(aus: Ausgabe 05/2021)

Gemischt genutztes "Stadtteilzentrum": BFH beleuchtet Fragen zur Vorsteueraufteilung

Werden Gebäude teilweise umsatzsteuerpflichtig und teilweise umsatzsteuerfrei verwendet und bestehen in der Ausstattung der Räume erhebliche Unterschiede, müssen die Vorsteuerbeträge laut einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) nach dem sogenannten Umsatzschlüssel aufgeteilt werden. Das Gericht bestätigte damit seine Rechtsprechung aus dem Jahre 2016.


Werden Gebäude teilweise umsatzsteuerpflichtig und teilweise umsatzsteuerfrei verwendet und bestehen in der Ausstattung der Räume erhebliche Unterschiede, müssen die Vorsteuerbeträge laut einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) nach dem sogenannten Umsatzschlüssel aufgeteilt werden. Das Gericht bestätigte damit seine Rechtsprechung aus dem Jahre 2016.

Im zugrundeliegenden Fall hatte die Klägerin in den Jahren 2009 und 2010 einen gemischt genutzten Gebäudekomplex ("Stadtteilzentrum") mit einem umsatzsteuerpflichtig verpachteten Supermarkt und einer umsatzsteuerfrei verpachteten Seniorenwohnanlage errichtet. Da ein Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Gebäuden nur zulässig ist, soweit die bezogenen Eingangsleistungen - wie beispielsweise Baumaterial - für steuerpflichtige Ausgangsumsätze verwendet werden, musste die Klägerin die Vorsteuer aufteilen, die auf das Gebäude entfiel. Dies tat sie zunächst nach dem sogenannten Flächenschlüssel, dem Anteil der steuerpflichtig verpachteten (Supermarkt-)Flächen an der Gesamtfläche. Diese Berechnungsweise führte dazu, dass die Klägerin nur knapp ein Drittel der Vorsteuer abziehen konnte. Wegen der erheblichen Ausstattungsunterschiede der verpachteten Flächen begehrte sie daraufhin die Vorsteueraufteilung nach dem Umsatzschlüssel, dem Anteil der steuerpflichtigen Umsätze des Gebäudes an den gesamten Umsätzen, wonach knapp die Hälfte der Vorsteuer abziehbar war.

Finanzamt und Finanzgericht (FG) lehnten diese günstigere Berechnungsweise zwar ab, der BFH urteilte jedoch, dass im vorliegenden Fall der Umsatzschlüssel anwendbar sei, sofern das Stadtteilzentrum als einheitliches Gebäude zu werten sei. Umsatzsteuerpflichtig genutzt werde ein bestimmter Prozentsatz des "Stadtteilzentrums", was den Rückgriff auf die konkrete Ausstattung eines bestimmten Gebäudeteils ausschließe. Außerdem müsse nicht der Steuerbürger beweisen, dass der Umsatzschlüssel präziser sei als ein Flächenschlüssel - vielmehr dürfe das Finanzamt den Flächenschlüssel nur anwenden, wenn dieser präziser sei. Dass die Klägerin selbst zunächst den Flächenschlüssel angewandt hat, war aus Sicht des BFH ebenfalls unschädlich, da keine Bindung an den vom Steuerbürger gewählten Schlüssel besteht, wenn dieser nicht sachgerecht ist.

Hinweis: Die Bundesrichter konnten allerdings den Streitfall nicht selbst abschließend entscheiden und verwiesen die Sache zurück an das FG. Dieses muss noch die Höhe der geltend gemachten Vorsteuerbeträge prüfen und auch ermitteln, ob ordnungsgemäße Eingangsrechnungen vorlagen, die zum Vorsteuerabzug berechtigten.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Umsatzsteuer

(aus: Ausgabe 05/2021)

Grunderwerbsteuer: Treuhänderstellung des Grundstückserwerbers rechtfertigt keine Steuerbefreiung

Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung von inländischen Grundstücken begründen, lösen eine Grunderwerbsteuer aus, die - je nach Bundesland - zwischen 3,5 % und 6,5 % der Gegenleistung (Kaufpreis) beträgt.


Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung von inländischen Grundstücken begründen, lösen eine Grunderwerbsteuer aus, die - je nach Bundesland - zwischen 3,5 % und 6,5 % der Gegenleistung (Kaufpreis) beträgt.

In einem aktuellen Beschluss hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Frage befasst, ob Treuhandverhältnisse im Zusammenhang mit Grundstücksübertragungen einen Grunderwerbsteuerzugriff abwenden können.

Geklagt hat eine Kommanditgesellschaft (KG), die im Jahr 2018 ein Mehrfamilienhaus erworben hatte. Einen Tag nach dem Kaufvertragsschluss hatten die Vertragsparteien einen Treuhandvertrag abgeschlossen, demzufolge die KG lediglich als Treuhänderin fungierte, das Grundstück auf Gefahr und für Rechnung der Verkäuferin (= der Treugeberin) halten und sanieren sollte und zur jederzeitigen Rückübertragung verpflichtet war. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer für das Grundstücksgeschäft fest, die KG hingegen vertrat die Auffassung, dass der Vorgang grunderwerbsteuerfrei sei, weil die wirtschaftliche Zuordnung des Grundbesitzes bei der Veräußerin als Treugeberin verblieben sei. Letztere habe die vollständige Herrschaftsmacht über das Grundstück behalten. Das Eigentum sei bei der uneigennützigen Treuhand lediglich eine "inhaltslose formale Hülle".

Das Finanzgericht Niedersachsen lehnte diese Sichtweise in erster Instanz ab und urteilte, dass der Grunderwerbsteuerzugriff rechtmäßig sei. Die Steuer knüpfe an das bürgerliche Recht an und der Treuhänder werde Eigentümer. Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise lehnten die Finanzrichter ab.

Der BFH wies die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision nun zurück und erklärte, dass der Erwerb eines Treuhänders vom Treugeber grunderwerbsteuerpflichtig sei. Ersterer erwerbe zivilrechtlich einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks und das Eigentum an dem Grundstück. Hieran könnten weder die schuldrechtlichen Abreden noch ein zeitgleich vereinbarter Anspruch auf Rückübertragung etwas ändern. Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise lehnten die Bundesrichter so wie zuvor die Finanzrichter ab.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Grunderwerbsteuer

(aus: Ausgabe 05/2021)

Grundstücksschenkung: Gleichstellungsverpflichtung wirkt nicht bereicherungsmindernd

Ein Grundstück, das innerhalb einer Familie mehrfach den Eigentümer wechselte, hat kürzlich den Bundesfinanzhof (BFH) zur schenkungsteuerlichen Einordnung einer Grundstücksübertragung veranlasst.


Ein Grundstück, das innerhalb einer Familie mehrfach den Eigentümer wechselte, hat kürzlich den Bundesfinanzhof (BFH) zur schenkungsteuerlichen Einordnung einer Grundstücksübertragung veranlasst.

Geklagt hatte ein Vater von acht Kindern, der im Jahr 1984 nach der Geburt seines vierten Kindes den vier Kindern ein Grundstück geschenkt hatte. Der zugrundeliegende Vertrag sah eine Gleichstellungsverpflichtung vor, nach der die Kinder verpflichtet waren, eventuell nachgeborene Kinder des Vaters ab deren Geburt so zu stellen, dass alle gleichmäßig am Grundstück beteiligt sind. Nachdem zwei weitere Kinder geboren wurden, fand im Jahr 1989 eine entsprechende Übertragung statt, so dass alle sechs Kinder nun zu einem Sechstel Miteigentümer waren. Für zwei weitere Kinder, die in zweiter Ehe des Vaters geboren wurden, wurde die Gleichstellungsverpflichtung nicht mehr umgesetzt. Stattdessen übertrugen die sechs ersten Kinder das Eigentum 2014 unentgeltlich auf den Vater zurück, der das Grundstück dann unentgeltlich auf seine zwei jüngsten Kinder übertrug.

Das Finanzamt des ersten und des fünften Kindes war der Auffassung, dass der Rückerwerb des Vaters der Schenkungsteuer unterliege und zur Besteuerung der entsprechende Miteigentumsanteil von jeweils einem Sechstel heranzuziehen sei. Der Vater hingegen war der Ansicht, die Zuwendungen der ersten sechs Kinder würden wegen der (nichtumgesetzten) Gleichstellungsansprüche der zwei jüngsten Kinder eigentlich nur jeweils ein Achtel betragen.

Der BFH urteilte jedoch, dass sich die Schenkungen auf jeweils ein Sechstel des Grundstücks bezogen hätten und die Gleichstellungsansprüche nicht bereicherungsmindernd abzuziehen seien. Ob jemand bereichert sei, richte sich ausschließlich nach zivilrechtlichen Maßstäben. Gegenstand der Schenkungen seien allein die den sechs älteren Kindern als zivilrechtlichen Eigentümern gehörenden Miteigentumsanteile von jeweils einem Sechstel gewesen, nicht hingegen die Gleichstellungsansprüche der beiden jüngsten Kinder.

Hinweis: Der BFH erklärte weiter, dass die im Bereich der Grunderwerbsteuer geltenden Grundsätze über die Zusammenschau von Befreiungsvorschriften im Schenkungsteuerrecht nicht anwendbar seien. Wer lediglich über einen Eigentumsverschaffungsanspruch verfüge, aber nicht Eigentümer sei, könne das Eigentum zudem nicht im Wege der Schenkung übertragen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer

(aus: Ausgabe 05/2021)

Vermittlung von Schrottimmobilien: Löst der Verzicht der Bank auf Darlehensrückzahlung Vermietungseinnahmen aus?

Die Vermittlung sogenannter Schrottimmobilien, die mit maroder Substanz überteuert verkauft werden, beschäftigt regelmäßig die Gerichte. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich in einem neuen Urteil mit der Frage auseinandergesetzt, welche steuerlichen Folgen ein Verzicht der finanzierenden Bank auf Teile einer ausstehenden Darlehensforderung auf Seiten des Eigentümers einer Schrottimmobilie auslöst.


Die Vermittlung sogenannter Schrottimmobilien, die mit maroder Substanz überteuert verkauft werden, beschäftigt regelmäßig die Gerichte. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich in einem neuen Urteil mit der Frage auseinandergesetzt, welche steuerlichen Folgen ein Verzicht der finanzierenden Bank auf Teile einer ausstehenden Darlehensforderung auf Seiten des Eigentümers einer Schrottimmobilie auslöst.

Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Privatanleger im Jahr 1995 eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von rund 145.000 EUR erworben und über eine Bank voll fremdfinanziert. Der Verkehrswert lag nach einem späteren Gutachten lediglich bei 68.100 EUR. Der Eigentümer verklagte die Bank und machte geltend, dass diese sich die Darlehensansprüche im Wege der arglistigen Täuschung im Zusammenhang mit einer "drückervermittelten Schrottimmobilienfinanzierung" verschafft habe. Im Rahmen eines Vergleichs verzichtete die finanzierende Bank darauf, einen Teil der ausstehenden Darlehensforderung zurückzufordern. Das Finanzamt des Vermieters wollte die erlassene Summe aufteilen - und zwar zur Hälfte auf Schadenersatz für den überhöhten Kaufpreis (= Minderung der Bemessungsgrundlage der Abschreibung) und zur anderen Hälfte auf die Rückzahlung von überhöhten Schuldzinsen (= Einnahmen aus Vermietung).

Der BFH entschied jedoch, dass das Finanzamt aus dem Vergleich keine einkünfte- bzw. steuererhöhenden Schlussfolgerungen ziehen durfte. Erklärt eine finanzierende Bank, dass sie einen Teil des ausstehenden Anschaffungsdarlehens eines Vermietungsobjekts nicht mehr zurückfordert, liegt keine Erstattung von Schuldzinsen und damit kein Rückfluss von Werbungskosten vor, wenn - wie im vorliegenden Fall - nicht festgestellt werden kann, dass die Bank mit dem Verzicht auf die weitere Geltendmachung der Forderung behauptete Schadenersatzansprüche des Eigentümers im Wege der Aufrechnung abgegolten hat. Ein derartiger Verzicht, den die Bank im Rahmen einer Vergleichsvereinbarung zur einvernehmlichen Beendigung eines Zivilrechtsstreits ausspricht, muss vom Eigentümer auch nicht als sonstige Einkünfte versteuert werden.

Auch eine Minderung der Anschaffungskosten der Wohnung kam für den BFH unter keinem denkbaren rechtlichen Aspekt in Frage. Es war nicht feststellbar, dass die Bank mit dem Verzicht auf die weitere Geltendmachung von Forderungen einen Schadenersatz hatte leisten wollen. Es bestand auch kein hinreichender wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Verzichtsleistung der Bank und dem Anschaffungsvorgang.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 05/2021)