Kastl & Teschke GmbH & Co. KG
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Hausbesitzer

Steuernews kompakt zusammengefasst

News für alle Hausbesitzer

Erhaltung oder Herstellung: Welche Kosten sind nach Zerstörung eines Gebäudes berücksichtigungsfähig?

Wenn Sie ein Gebäude vermieten, können Sie die damit in Zusammenhang stehenden Kosten als Werbungskosten berücksichtigen. Allerdings kann es sein, dass die Kosten nicht sofort abziehbar sind. Das ist beispielsweise bei den Anschaffungskosten der Fall, da diese im Wege der Abschreibung auf mehrere Jahre verteilt werden. Aber auch bei der Sanierung etwa nach einem Brand ist genau zu differenzieren, wofür die Gelder aufgewendet werden. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) musste in einem solchen Fall entscheiden, wie die Aufteilung zu erfolgen hat.


Wenn Sie ein Gebäude vermieten, können Sie die damit in Zusammenhang stehenden Kosten als Werbungskosten berücksichtigen. Allerdings kann es sein, dass die Kosten nicht sofort abziehbar sind. Das ist beispielsweise bei den Anschaffungskosten der Fall, da diese im Wege der Abschreibung auf mehrere Jahre verteilt werden. Aber auch bei der Sanierung etwa nach einem Brand ist genau zu differenzieren, wofür die Gelder aufgewendet werden. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) musste in einem solchen Fall entscheiden, wie die Aufteilung zu erfolgen hat.

Der Kläger hatte im Jahr 2015 eine Immobilie für lediglich 35.000 EUR erworben und dann für eine monatliche Miete von 260 EUR zuzüglich 50 EUR Nebenkosten vermietet. Das Mietverhältnis war auf fünf Jahre befristet. Nach diesem Zeitraum wollte der Kläger das Gebäude abreißen bzw. kernsanieren. Im Jahr 2016 wurde das Gebäude durch einen Brand erheblich beschädigt. Eine Gebäudeversicherung gab es aufgrund des hohen Gebäudealters nicht. In der Einkommensteuererklärung machte der Kläger sowohl Kosten für die Brandbeseitigung als auch sonstige Renovierungskosten geltend. Seiner Ansicht nach handelte es sich um sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen. Nach Meinung des Finanzamts hingegen lagen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor.

Die Klage vor dem FG war teilweise erfolgreich. Die Kosten, die für die Brandbeseitigung aufgewendet worden seien, könnten als sofort abzugsfähige Werbungskosten berücksichtigt werden. Sie seien nicht Teil einer baulichen Maßnahme. Die für die Renovierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten seien jedoch nur als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu berücksichtigen und daher über mehrere Jahre abzuschreiben. Dies vermeide eine Ungleichbehandlung des Erwerbers eines renovierten gegenüber dem Erwerber eines heruntergewirtschafteten und noch zu renovierenden Gebäudes.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 06/2024)

Gebäudebewertung: Wie Geschossflächenzahl und Bodenrichtwert zusammenhängen

Wenn Sie ein Gebäude geschenkt bekommen, muss für die Berechnung der Schenkungsteuer der Wert des Gebäudes ermittelt werden. Für manche Grundstücke gibt es einen sogenannten Bodenrichtwert. Das ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets. Ein wertbeeinflussender Faktor kann hierbei die Geschossflächenzahl (GFZ) sein. Diese gibt das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes zur Grundstücksfläche an. Im Streitfall war die bei Ermittlung des Bodenrichtwerts berücksichtigte GFZ aufgrund einer Änderung des Bebauungsplans nicht mehr zulässig. Das Finanzgericht München (FG) musste daher entscheiden, ob der Bodenrichtwert anzupassen ist.


Wenn Sie ein Gebäude geschenkt bekommen, muss für die Berechnung der Schenkungsteuer der Wert des Gebäudes ermittelt werden. Für manche Grundstücke gibt es einen sogenannten Bodenrichtwert. Das ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets. Ein wertbeeinflussender Faktor kann hierbei die Geschossflächenzahl (GFZ) sein. Diese gibt das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes zur Grundstücksfläche an. Im Streitfall war die bei Ermittlung des Bodenrichtwerts berücksichtigte GFZ aufgrund einer Änderung des Bebauungsplans nicht mehr zulässig. Das Finanzgericht München (FG) musste daher entscheiden, ob der Bodenrichtwert anzupassen ist.

A und B waren zu je 50 % Eigentümer eines Grundstücks. Dieses wurde im Jahr 1952 mit der damals zulässigen GFZ von 0,65 bebaut worden. Im Jahr 2012 gab es einen neuen Bebauungsplan, nach dem nur noch eine GFZ von 0,4 zulässig war. Die Kläger erhielten von A und B jeweils ein Viertel des Objekts geschenkt. Für die Schenkungsteuer wurde der Grundbesitzwert des Objekts ermittelt und den Klägern zugerechnet. Die Wertermittlung erfolgte unter Anwendung des Sachwertverfahrens (Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche). Der Gutachterausschuss hatte einen Bodenrichtwert von 1.700 EUR/qm bei einer GFZ von 0,5 ermittelt. Da das Gebäude jedoch mit einer GFZ von 0,65 bebaut war, errechnete das Finanzamt einen Bodenrichtwert von 1.929,13 EUR/qm.

Die Klage hiergegen erwies sich als begründet. Das Finanzamt hatte zu Unrecht den vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert an die auf dem Grundstück am Bewertungsstichtag tatsächlich gegebene GFZ von 0,65 angepasst. Der Bodenrichtwert kann nach Gerichtsmeinung nicht auf die am Bewertungsstichtag tatsächlich bestehende GFZ angepasst werden - auch dann nicht, wenn das Gebäude Bestandsschutz genießt. Vielmehr war der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert mit einer GFZ von 0,5 auf eine GFZ von 0,4 anzupassen. Denn nach dem seit 2012 geltenden Bebauungsplan konnte das Objekt am Bewertungsstichtag höchstens mit einer GFZ von 0,4 bebaut werden.

Und nach dem Gesetz darf nur dann eine vom Bodenrichtwertgrundstück abweichende GFZ-Anpassung erfolgen, wenn das zu bewertende Grundstück am Bewertungsstichtag auch tatsächlich mit dieser GFZ rechtlich zulässig hätte bebaut werden können. Das war hier aber nicht der Fall.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer

(aus: Ausgabe 06/2024)

Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen: Wie Arbeiten im Garten steuerlich abgerechnet werden können

Private Haushalte können die Kosten für Handwerker, Haushaltshilfen, Gärtner usw. mit 20 % der anfallenden Lohnkosten von der tariflichen Einkommensteuer abziehen. Das Finanzamt gewährt diesen Steuerbonus aber nur, wenn die Leistungen im Haushalt (samt Gartengrundstück) ausgeführt wurden. Begrenzt ist der Bonus durch drei Höchstbeträge:


Private Haushalte können die Kosten für Handwerker, Haushaltshilfen, Gärtner usw. mit 20 % der anfallenden Lohnkosten von der tariflichen Einkommensteuer abziehen. Das Finanzamt gewährt diesen Steuerbonus aber nur, wenn die Leistungen im Haushalt (samt Gartengrundstück) ausgeführt wurden. Begrenzt ist der Bonus durch drei Höchstbeträge:

  • Minijobs im Privathaushalt werden vom Finanzamt mit einem Steuerbonus von 20 % der Lohnkosten gefördert. Pro Jahr lassen sich Minijobkosten von bis zu 2.550 EUR abrechnen, der Steuerbonus beträgt also höchstens 510 EUR pro Jahr. Haushaltsnah sind alle Tätigkeiten, die einen engen Bezug zum Haushalt aufweisen.
  • Kosten für haushaltsnahe Dienstleister, die "auf Lohnsteuerkarte" oder auf selbständiger Basis im Privathaushalt arbeiten, sind mit maximal 20.000 EUR pro Jahr abziehbar, die maximal erzielbare Steuerersparnis beträgt hier somit 4.000 EUR (d.h. 20 %).
  • Handwerkerlöhne lassen sich pro Jahr mit maximal 6.000 EUR abrechnen, der Steuerbonus ist auf 1.200 EUR pro Jahr (20 %) beschränkt. Das Finanzamt erkennt hier sämtliche handwerkliche Tätigkeiten an, die bei der Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung im Haushalt anfallen. Unerheblich ist, ob die Arbeiten lediglich simples Heimwerkerwissen erfordern oder nur von Fachkräften ausgeführt werden können. Begünstigt sind beispielsweise die Kosten für Dachdecker, Installateure und Schornsteinfeger.

Wer den Steuerbonus für Gartenarbeiten abziehen will, sollte wissen, dass die Kosten für die reine Gartenpflege als haushaltsnahe Dienstleistung unter den Höchstbetrag von 4.000 EUR fallen. Hierzu zählen beispielsweise die Kosten für Rasenmähen, Heckenschneiden, Unkrautjäten sowie Pflanzen- und Laubentfernung.

Wer hingegen seinen Garten um- oder neugestalten lässt, kann die Kosten für die Gartenarbeiten nur als Handwerkerleistungen, begrenzt auf den Höchstbetrag von 1.200 EUR, geltend machen. Das gilt auch, wenn beispielsweise Fachleute ein Carport bauen, Wege und Hof neu pflastern, einen Zaun errichten, die Terrasse erneuern oder den Garten umfangreich neu anlegen.

Abziehbar sind bei Gartenarbeiten neben den reinen Lohnkosten auch die anfallenden Fahrt- und Maschinenkosten sowie die Kosten für die Entsorgung des Grünschnitts - alles einschließlich der darauf entfallenden Umsatzsteuer.

Hinweis: Der Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen wird vom Finanzamt nur gewährt, wenn eine ordnungsgemäße Rechnung über die Leistungen vorhanden und die Bezahlung per Überweisung erfolgt ist. Barzahlung ist nicht erlaubt. Wird in einer Rechnung nur ein einheitlicher Rechnungsbetrag für Material und Lohn genannt, sollte der Auftraggeber vom Dienstleister zeitnah eine aufgeschlüsselte Rechnung verlangen, damit er seinen Steuerbonus für die Arbeitskosten nicht gefährdet.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 06/2024)

Sparmodell: Wie sich eine Vermietung an Angehörige steuergünstig gestalten lässt

Wer Wohnraum an nahe Angehörige vermietet, kann sich in den allermeisten Fällen sicher sein, dass sein Mietobjekt von der Mietpartei pfleglich behandelt wird. Sofern die Vermietung vom Finanzamt anerkannt wird, entpuppt sie sich zudem häufig als wahres Steuersparmodell. Die vereinnahmte Miete muss zwar als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden, die Kosten der Immobilie lassen sich aber als Werbungskosten absetzen.


Wer Wohnraum an nahe Angehörige vermietet, kann sich in den allermeisten Fällen sicher sein, dass sein Mietobjekt von der Mietpartei pfleglich behandelt wird. Sofern die Vermietung vom Finanzamt anerkannt wird, entpuppt sie sich zudem häufig als wahres Steuersparmodell. Die vereinnahmte Miete muss zwar als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden, die Kosten der Immobilie lassen sich aber als Werbungskosten absetzen.

Hinweis: Zu den Werbungskosten gehören die Abschreibung der Anschaffungs- und Kaufnebenkosten für die Immobilie, Kreditzinsen aus der Finanzierung, Hausverwaltungsgebühren sowie Ausstattungs- und Instandhaltungskosten. Auch die eingebaute Küche kann abgeschrieben werden, sofern sie mitvermietet wird. Selbst Anschaffungen, wie ein Rasenmäher für den Mieter, sind absetzbar.

Damit das Mietverhältnis vom Finanzamt anerkannt wird, muss es zuallererst einem Fremdvergleich standhalten, also fremdüblich sein. Da mit einem fremden Mieter ein schriftlicher Vertrag geschlossen wird, sollte mit der Verwandtschaft genauso verfahren werden. Zudem muss der Mietvertrag der Norm entsprechen. Dafür empfiehlt es sich, einen Mustermietvertrag zu verwenden.

Für den vollen Werbungskostenabzug ist es wichtig, dass der Mietvertrag unbefristet geschlossen ist, denn wird der Mietvertrag befristet, ist dem Finanzamt eine Totalüberschussprognose für die Mietdauer vorzulegen. Im Klartext bedeutet dies, dass eine Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen werden muss. Die Finanzverwaltung möchte zudem echtes Geld fließen sehen. Das heißt, dass die monatlichen Mietzahlungen und Betriebskostenabschläge auch tatsächlich vom Mieter an den Vermieter überwiesen werden sollten. Die Kontoauszüge dienen hierfür als Nachweis. Barzahlungen werden vom Finanzamt regelmäßig nicht akzeptiert. Des Weiteren wird vom Vermieter eine jährliche Betriebskostenabrechnung verlangt. Nebenkostennachzahlungen müssen vom Mieter beglichen werden.

Werden alle Formalitäten eingehalten, hängt die Höhe des Werbungskostenabzugs von der Höhe der Miete ab: Ab einer gesetzlich definierten Mindestmiete von 66 % der ortsüblichen Miete ist der volle Werbungskostenabzug garantiert. Entscheidend ist hierbei nicht die Kalt-, sondern die Warmmiete. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist für das Finanzamt eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Den vollen Werbungskostenabzug gibt es dann nur, wenn mit der Immobilie ein prognostizierter Gewinn nachgewiesen werden kann. Ist die Miete zu günstig, weil sie 50 % unter der ortsüblichen Miete liegt, werden die Werbungskosten nur noch im prozentualen Anteil der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete anerkannt.

Hinweis: Soll ein Steuervorteil aus der Vermietung an nahe Angehörige gezogen werden, müssen die Werbungskosten höher ausfallen als die Mieteinnahmen. Entsteht durch die Vermietung beispielsweise ein Verlust von 5.000 EUR, liegt der Steuervorteil bei einem individuellen Grenzsteuersatz von 37 % bei 1.850 EUR.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 06/2024)

Zeitpunkt der Zuordnungsentscheidung: Vorsteuerabzug für eine Photovoltaikanlage

Sollen im Jahr 2022 angeschaffte Wirtschaftsgüter einem Unternehmen zugeordnet werden, um den Vorsteuerabzug zu erhalten, so war die Frist hierfür nach jetzigem Stand am 02.10.2023 abgelaufen. Diese Frist hat das Finanzgericht Köln (FG) rechtskräftig ausgehebelt und damit eine rückwirkende Zuordnung zum Unternehmen bis zum 31.07.2024 zugelassen. Die Zuordnungsentscheidung für einen gemischt genutzten Gegenstand kann auch im Rahmen der Jahreserklärung durch Geltendmachung des Vorsteuerabzugs erfolgen. Laut FG erfolgt die Dokumentation der Entscheidung immer noch zeitnah, wenn die Jahreserklärung innerhalb der gesetzlichen Abgabefrist beim Finanzamt eingeht.


Sollen im Jahr 2022 angeschaffte Wirtschaftsgüter einem Unternehmen zugeordnet werden, um den Vorsteuerabzug zu erhalten, so war die Frist hierfür nach jetzigem Stand am 02.10.2023 abgelaufen. Diese Frist hat das Finanzgericht Köln (FG) rechtskräftig ausgehebelt und damit eine rückwirkende Zuordnung zum Unternehmen bis zum 31.07.2024 zugelassen. Die Zuordnungsentscheidung für einen gemischt genutzten Gegenstand kann auch im Rahmen der Jahreserklärung durch Geltendmachung des Vorsteuerabzugs erfolgen. Laut FG erfolgt die Dokumentation der Entscheidung immer noch zeitnah, wenn die Jahreserklärung innerhalb der gesetzlichen Abgabefrist beim Finanzamt eingeht.

Im Besprechungsfall hatte der Kläger im Jahr 2019 eine Photovoltaikanlage erworben und mit einem Stromanbieter einen Einspeisevertrag geschlossen. Auf dem Kundendaten- und Inbetriebnahmeblatt war unter "Angaben zu der vom Anlagenbetreiber zu zahlenden Umsatzsteuer" angekreuzt, dass die Einspeisevergütung ohne Umsatzsteuer ausgezahlt werden solle. Daher wurden dem Kläger ausweislich der vorliegenden Abrechnung für den gelieferten Strom Abschlagszahlungen ohne Umsatzsteuer berechnet.

Aus der Abrechnung war zudem ersichtlich, dass der Kläger 66,33 % des von ihm erzeugten Stroms in das Netz eingespeist hatte. Umsatzsteuer-Voranmeldungen gab er für das Jahr 2019 nicht ab. Durch die am 11.03.2021 eingereichte Umsatzsteuererklärung 2019 erfuhr das Finanzamt erstmals von dem Betrieb der Photovoltaikanlage. In dieser machte der Kläger die Vorsteuer aus dem Erwerb der Anlage geltend und erklärte steuerpflichtige Umsätze. Das Finanzamt ließ den Vorsteuerabzug jedoch unberücksichtigt, da die Entscheidung über die Zuordnung der Anlage zum Unternehmensvermögen nicht rechtzeitig bis zum 31.07.2020 (gesetzliche Regelabgabefrist) erfolgt sei.

Die dagegen gerichtete Klage hatte Erfolg. Das Finanzamt ging zu Unrecht davon aus, dass keine zeitnahe Dokumentation der Zuordnungsentscheidung vorlag. Die Zuordnungsentscheidung des Unternehmers sei grundsätzlich bei Anschaffung, Herstellung oder Einlage des Gegenstands zu treffen. Eine Absicht müsse nicht ausdrücklich mitgeteilt werden, sondern könne auch konkludent zum Ausdruck kommen.

Objektiver Anhaltspunkt für eine ausdrückliche oder konkludente Zuordnung zum Unternehmen könne die Geltendmachung oder Nichtgeltendmachung des Vorsteuerabzugs sein. Hiernach sei im Streitfall durch Geltendmachung der Vorsteuer in der Umsatzsteuererklärung die Zuordnung der Anlage zum Unternehmensvermögen hinreichend dokumentiert worden. Zudem sei die Dokumentation zeitnah erfolgt. Der steuerlich beratene Kläger habe seine Steuererklärung am 11.03.2021 und damit innerhalb der Abgabefrist eingereicht (Fristablauf 31.08.2021).
 
 

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Umsatzsteuer

(aus: Ausgabe 06/2024)