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Einkommensteuer: Werbungskosten bei Vermietungseinkünften

Im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ist es üblich, bereits zu Lebzeiten ein Grundstück auf die Nachkommen zu übertragen. Bei einem vermieteten Objekt kann sich der Übertragende einen Nießbrauchsvorbehalt eintragen lassen. Das bedeutet, dass er zum Beispiel die Mieteinnahmen aus dem Vermietungsobjekt erhält, obwohl ihm dieses nicht mehr gehört. Aber wie werden die Kosten einer solchen Übertragung steuerlich berücksichtigt? Gehören sie zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung? Das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) musste darüber entscheiden.


Im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ist es üblich, bereits zu Lebzeiten ein Grundstück auf die Nachkommen zu übertragen. Bei einem vermieteten Objekt kann sich der Übertragende einen Nießbrauchsvorbehalt eintragen lassen. Das bedeutet, dass er zum Beispiel die Mieteinnahmen aus dem Vermietungsobjekt erhält, obwohl ihm dieses nicht mehr gehört. Aber wie werden die Kosten einer solchen Übertragung steuerlich berücksichtigt? Gehören sie zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung? Das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) musste darüber entscheiden.

Die Kläger sind verheiratet. Mit Übergabevertrag vom 16.06.2015 übertrugen sie ihr Hausgrundstück gegen Nießbrauchsvorbehalt auf sechs Personen. Der Übergabevertrag enthielt keine ausdrückliche Regelung, wer die Grunderwerbsteuer im Innenverhältnis tragen soll. Das Finanzamt erließ die Bescheide über die Grunderwerbsteuer gegen die sechs Übernehmer. Allerdings wurde diese ebenso wie die Notarkosten von den Klägern übernommen. Diese Kosten machten die Kläger als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt lehnte eine solche Berücksichtigung jedoch ab, da die Kosten als Folge der Grundstücksübertragung und nicht durch die Einräumung des Nießbrauchsrechts entstanden seien.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Werbungskosten sind Aufwendungen, die zum Erwerb, zur Sicherung und zur Erhaltung von Einnahmen dienen. Sie sind bei der Einkunftsart zu berücksichtigen, durch die sie veranlasst sind. Die Grunderwerbsteuer stellt allerdings keine Aufwendung dar. Sie ist entstanden, weil die Kläger die private Entscheidung getroffen haben, das Grundstück im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zu übertragen. Solche freiwilligen, unentgeltlichen Zuwendungen gehören zur steuerrechtlich irrelevanten Privatsphäre. Somit stehen damit verbundene Kosten auch nicht im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften. Zwar besteht auch ein wirtschaftlicher Zusammenhang der gezahlten Grunderwerbsteuer mit künftigen Vermietungseinnahmen. Diese Aufwendungen wurden aber nicht in erster Linie getätigt, um steuerpflichtige Einnahmen zu erzielen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 02/2021)

Grunderwerbsteuer: Wann sich eine Kaufpreisherabsetzung nicht mehr steuermindernd berücksichtigen lässt

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf wird der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen zugrunde gelegt. Das Grunderwerbsteuergesetz lässt in engen Grenzen auch eine spätere Minderung der Steuer zu, wenn die Gegenleistung für das Grundstück später herabgesetzt wird. Diese Möglichkeit besteht beispielsweise, wenn die Kaufpreisherabsetzung innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer stattfindet. Der hierfür notwendige Antrag muss aber innerhalb der Festsetzungsfrist gestellt werden.


Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf wird der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen zugrunde gelegt. Das Grunderwerbsteuergesetz lässt in engen Grenzen auch eine spätere Minderung der Steuer zu, wenn die Gegenleistung für das Grundstück später herabgesetzt wird. Diese Möglichkeit besteht beispielsweise, wenn die Kaufpreisherabsetzung innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer stattfindet. Der hierfür notwendige Antrag muss aber innerhalb der Festsetzungsfrist gestellt werden.

In einem aktuellen Fall des Bundesfinanzhofs (BFH) war diese Antragstellung erst nach Ablauf der (vierjährigen) Festsetzungsfrist erfolgt, so dass der Grundstückserwerber versuchte, eine Herabsetzung der Steuer aufgrund eines rückwirkenden Ereignisses im Sinne der Abgabenordnung durchzusetzen. Der BFH lehnte dies jedoch ab, denn eine Änderung des bestandskräftigen Grunderwerbsteuerbescheids sei auch auf diesem Weg nicht möglich, da die Herabsetzung eines Kaufpreises (vorliegend durch einen notariell beurkundeten Vergleich) kein rückwirkendes Ereignis darstelle.

Hinweis: Im zugrundeliegenden Fall war der Kaufpreis um mehr als 2 Mio. EUR gemindert worden, so dass sich unter Anwendung des damals gültigen Grunderwerbsteuersatzes von 3,5 % eine Steuerminderung von rund 74.000 EUR ergeben hätte. Diese konnte mangels verfahrensrechtlicher Änderungsmöglichkeit nun nicht mehr vom Fiskus zurückgeholt werden.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Grunderwerbsteuer

(aus: Ausgabe 02/2021)

Schenkungsteuer: Wert eines Vorbehaltsnießbrauchs

Wird im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein Grundstück gegen Vorbehaltsnießbrauch übertragen, so ist dies der Schenkungsteuer zu unterwerfen. Der zu versteuernde Wert wird durch den Wert des Vorbehaltsnießbrauchs gemindert. Aber wie ist es eigentlich, wenn der Übertragende die Zins- und Tilgungszahlungen weiterhin leistet? Wird dann der Wert des Vorbehaltsnießbrauchs um die Zins- und Tilgungsleistungen gemindert, da der neue Grundstücksbesitzer durch diese nicht belastet ist? Das Finanzgericht Münster (FG) musste darüber entscheiden.


Wird im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein Grundstück gegen Vorbehaltsnießbrauch übertragen, so ist dies der Schenkungsteuer zu unterwerfen. Der zu versteuernde Wert wird durch den Wert des Vorbehaltsnießbrauchs gemindert. Aber wie ist es eigentlich, wenn der Übertragende die Zins- und Tilgungszahlungen weiterhin leistet? Wird dann der Wert des Vorbehaltsnießbrauchs um die Zins- und Tilgungsleistungen gemindert, da der neue Grundstücksbesitzer durch diese nicht belastet ist? Das Finanzgericht Münster (FG) musste darüber entscheiden.

Die Mutter des Klägers schenkte ihrem Sohn Grundbesitz. Die auf dem Grundbesitz lastenden Verbindlichkeiten übernahm der Kläger nur auf dem Papier. Persönliche Schuldnerin blieb die Mutter. Zugunsten dieser wurde ein lebenslängliches und unentgeltliches Nießbrauchsrecht bestellt. Danach hatte sie, in Abweichung von den gesetzlichen Bestimmungen, sämtliche privatrechtlichen Lasten zu tragen, einschließlich Zins- und Tilgungsleistungen. Nach Ansicht des Finanzamts war das Nießbrauchsrecht zwar grundsätzlich abzugsfähig. Bei der Ermittlung des abzuziehenden Betrags seien jedoch die weiterhin von der Mutter zu leistenden Zins- und Tilgungszahlungen zu berücksichtigen und der Nießbrauch dementsprechend niedriger anzusetzen.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Bei der Ermittlung des durch die Schenkung steuerpflichtigen Erwerbs ist der Nießbrauch erwerbsmindernd abzuziehen. Für die Ermittlung des Nießbrauchs an einem Grundstück ist der Jahreswert der Nutzungen, die der Nießbraucher zieht, zu ermitteln. Bei der Ermittlung des Werts von Nießbrauchsrechten an Grundstücken ist dabei von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung auszugehen. Zur Berechnung des Jahreswerts sind aber auch die vom Nießbraucher zu tragenden Aufwendungen abzuziehen. Es sind jedoch im Streitfall keine Zins- oder Tilgungsleistungen zu berücksichtigen. Der Kläger war nämlich durch die von der Mutter übernommenen Zins- und Tilgungsleistungen weder rechtlich noch tatsächlich belastet, da er die Verbindlichkeiten nicht übernommen hatte. Zum Zeitpunkt der Grundbesitzübertragung war er deshalb auch weder durch die Zins- noch durch die Tilgungsleistungen seitens der Schenkerin bereichert.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer

(aus: Ausgabe 02/2021)

Strittige Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Gerichte dürfen nicht einfach auf BMF-Arbeitshilfe zurückgreifen

Die Aufteilung eines einheitlichen Grundstückskaufpreises auf das Gebäude und den Grund und Boden ist für die Praxis bedeutsam, weil nur die Anschaffungskosten für das Gebäude steuerlich abgeschrieben werden können. Vermieter sind daher daran interessiert, den Wert ihres Gebäudes im Besteuerungsverfahren möglichst hoch und den Wert des Grundstücks möglichst niedrig anzusetzen.


Die Aufteilung eines einheitlichen Grundstückskaufpreises auf das Gebäude und den Grund und Boden ist für die Praxis bedeutsam, weil nur die Anschaffungskosten für das Gebäude steuerlich abgeschrieben werden können. Vermieter sind daher daran interessiert, den Wert ihres Gebäudes im Besteuerungsverfahren möglichst hoch und den Wert des Grundstücks möglichst niedrig anzusetzen.

Eine im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung muss nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich von den Finanzämtern akzeptiert werden. Die vertragliche Aufteilung ist für das Besteuerungsverfahren allerdings nicht bindend, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist oder ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Wurden durch die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und erscheint diese Aufteilung wirtschaftlich nicht haltbar, können Finanzämter und Finanzgerichte (FG) sie verwerfen und eine anderweitige Aufteilung vornehmen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass die FG bei strittigen und "verzerrten" Kaufpreisaufteilungen laut Vertrag in der Regel dazu angehalten sind, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Bewertung von Grundstücken einzuholen. Im Urteilsfall hatte die Klägerin eine Eigentumswohnung in einer Großstadt für 110.000 EUR erworben. Nach dem Kaufvertrag sollten davon lediglich 20.000 EUR auf das Grundstück entfallen. Dementsprechend ging die Klägerin für Abschreibungszwecke von einem Gebäudeanteil von rund 82 % aus. Das Finanzamt ermittelte hingegen einen Gebäudeanteil von nur rund 31 % und legte dabei die vom Bundesfinanzministerium (BMF) im Internet bereitgestellte "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)" zugrunde.

Hinweis: Die Arbeitshilfe ist unter www.bundesfinanzministerium.de abrufbar.

In erster Instanz sah das FG Berlin-Brandenburg in der Arbeitshilfe ein geeignetes Wertermittlungsverfahren und wies die Klage ab. Der BFH hob dieses Urteil jedoch auf und erklärte, dass die Arbeitshilfe in Streitfällen nicht reflexartig zur Wertermittlung herangezogen werden könne. Nach Meinung der Bundesrichter gewährleistet die Arbeitshilfe nicht die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude, da die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt wurde. Auch bleibt bei der schematischen Aufteilung der Orts- oder Regionalisierungsfaktor unberücksichtigt. Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung sind die FG daher in der Regel dazu angehalten, sich statt auf die BMF-Arbeitshilfe auf ein Gutachten zu stützen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 02/2021)