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Bebaute Grundstücke: BMF veröffentlicht neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Vermieter sind nach dem Kauf eines Mietobjekts in aller Regel daran interessiert, dass das Finanzamt einen möglichst hohen Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuordnet, denn nur dieser Kostenteil fließt in die Bemessungsgrundlage zur Gebäudeabschreibung ein. Der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf den nichtabnutzbaren Grund und Boden entfällt, ist demgegenüber nicht abschreibbar - kann also keine steuermindernde Wirkung entfalten.


Vermieter sind nach dem Kauf eines Mietobjekts in aller Regel daran interessiert, dass das Finanzamt einen möglichst hohen Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuordnet, denn nur dieser Kostenteil fließt in die Bemessungsgrundlage zur Gebäudeabschreibung ein. Der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf den nichtabnutzbaren Grund und Boden entfällt, ist demgegenüber nicht abschreibbar - kann also keine steuermindernde Wirkung entfalten.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat im Mai 2021 auf seiner Internetseite eine aktualisierte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken veröffentlicht. Mit der Überarbeitung reagierte das BMF auf die neuere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, nach der die bisherige Arbeitshilfe die realen Wertverhältnisse verfehle und Orts- und Regionalisierungsfaktoren unberücksichtigt lasse.

Durch die neue Kaufpreisaufteilung ergibt sich oftmals ein höherer Gebäudewert. Wurde in der Vergangenheit ein niedrigerer Gebäudewert angesetzt und sind die betreffenden Veranlagungsjahre bereits bestandskräftig, kann die neue Kaufpreisaufteilung zumindest in offenen Veranlagungsfällen zugrunde gelegt werden. Für künftige Veranlagungen kann dann neues Abschreibungspotential geschaffen werden.

Hinweis: Immobilienkäufer sollten wissen, dass die Finanzverwaltung eine im Kaufvertrag vorgenommene nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anerkennt, sofern sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Mit der neuen Arbeitshilfe kann eine solche Scheinvereinbarung oder ein Gestaltungsmissbrauch entkräftet werden. Abrufbar ist das neue Berechnungstool auf der BMF-Website unter der Rubrik "Themen" → "Steuern" → "Steuerarten" → "Einkommensteuer".

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 10/2021)

Privates Veräußerungsgeschäft: Anteiliger Wertzuwachs des häuslichen Arbeitszimmers muss nicht versteuert werden

Wenn Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert werden, muss der realisierte Wertzuwachs grundsätzlich als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden. Eine Ausnahme gilt für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Diese können auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei veräußert werden. Voraussetzung hierfür ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Die Finanzverwaltung hat bislang aber die Auffassung vertreten, dass bei diesen Immobilien der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfallende Wertzuwachs besteuert werden müsse, da dieser Raum nicht zu Wohnzwecken diene.


Wenn Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert werden, muss der realisierte Wertzuwachs grundsätzlich als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden. Eine Ausnahme gilt für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Diese können auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei veräußert werden. Voraussetzung hierfür ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Die Finanzverwaltung hat bislang aber die Auffassung vertreten, dass bei diesen Immobilien der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfallende Wertzuwachs besteuert werden müsse, da dieser Raum nicht zu Wohnzwecken diene.

Der Bundesfinanzhof ist dieser Ansicht nun jedoch entgegengetreten und hat entschieden, dass auch ein häusliches Arbeitszimmer eigenen Wohnzwecken dient und der Wertzuwachs dieses Raumes daher nicht besteuert werden darf. Nach Ansicht der Bundesrichter genügt es für die Annahme einer solchen Nutzung, dass das Gebäude zumindest auch selbst genutzt wird. Aus Wortlaut, Begründung und Zweck des Gesetzes ergäben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber ein häusliches Arbeitszimmer von der Steuerfreistellung für selbstbewohnte Immobilien habe ausnehmen wollen.

Hinweis: Die Entscheidung ist eine gute Nachricht für all diejenigen, die ihre selbstgenutzte Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert und darin über ein häusliches Arbeitszimmer verfügt haben. Es ist zu erwarten, dass das Bundesfinanzministerium nun seine entsprechende Weisung an die Finanzämter anpasst, so dass ein Steuerzugriff auf den Wertzuwachs des Arbeitszimmers künftig ausbleiben wird. Sofern Steuerzahler den Wertzuwachs noch versteuern sollen, sollten Sie auf diese Entscheidung verweisen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 10/2021)

Privates Veräußerungsgeschäft: Welche Zeitpunkte zur Bestimmung der Zehnjahresfrist maßgeblich sind

Werden Immobilien des Privatvermögens veräußert, müssen erzielte Wertsteigerungen als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Bundesfinanzhof (BFH) ist kürzlich der Frage nachgegangen, welche Zeitpunkte konkret für die Bestimmung dieser Spekulationsfrist maßgebend sind.


Werden Immobilien des Privatvermögens veräußert, müssen erzielte Wertsteigerungen als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Bundesfinanzhof (BFH) ist kürzlich der Frage nachgegangen, welche Zeitpunkte konkret für die Bestimmung dieser Spekulationsfrist maßgebend sind.

Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Ehepaar am 07.01.2003 ein Mietobjekt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet erworben, das es Jahre später mit erheblichem Gewinn wieder veräußerte. Der Kaufvertrag zur Veräußerung wurde am 27.12.2012 geschlossen, mithin wenige Tage vor Ablauf der Zehnjahresfrist.

Die teure Folge: Das Finanzamt besteuerte den realisierten Wertzuwachs in Höhe von 203.293 EUR als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Die Eheleute klagten gegen diese Besteuerung und trugen vor, dass das Objekt nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußert worden sei. Sie stützten sich dabei darauf, dass der Kaufpreis erst binnen zehn Tagen fällig gewesen sei, nachdem die Vertragsparteien die Mitteilung des Notars darüber erhalten hätten, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung zum Kaufvertrag vorliege. Diese Genehmigung war in der Tat erst am 05.02.2013 erteilt worden, so dass bei einem Rückgriff auf dieses Datum kein privates Veräußerungsgeschäft vorgelegen hätte (Ablauf der Spekulationsfrist).

Der BFH jedoch gab grünes Licht für die Besteuerung und urteilte, dass eine Anschaffung bzw. Veräußerung bereits vorliege, wenn die übereinstimmenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungserklärungen der Vertragspartner innerhalb der Zehnjahresfrist bindend abgegeben worden seien. Zwar bedürfe die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet - wie im vorliegenden Fall - der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Dieser Genehmigungsvorbehalt führte nach Gerichtsmeinung aber nicht dazu, dass für die Veräußerung erst auf das Datum der Genehmigung abzustellen war.

Denn hätten sich die Parteien bereits vor Erteilung der Genehmigung auf die Vertragsinhalte geeinigt und sich mithin dergestalt gebunden, dass sich keine Partei mehr einseitig vom Vertrag lösen könne, seien die Voraussetzungen für eine Anschaffung bzw. Veräußerung im Sinne der Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften erfüllt. Im Urteilsfall war das Vorliegen der Genehmigung allein für die Fälligkeit des Kaufpreises maßgeblich, hatte für den Vertragsschluss aber keine konstitutive Bedeutung (kein schuldrechtlicher Genehmigungsvorbehalt). Die Immobilie war somit am 27.12.2012 und damit innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert worden.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 10/2021)