Kastl & Teschke GmbH & Co. KG
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Hausbesitzer

Steuernews kompakt zusammengefasst

News für alle Hausbesitzer

Anerkennung von Verlusten aus Vermietung: Ortsübliche Vermietungszeit bei Ferienwohnungen ist ausschlaggebend

Ein Ferienhaus auf einer Insel - für viele ein Traum. Doch nicht jeder kann es sich leisten, einen solchen Zweitwohnsitz ausschließlich selbst zu nutzen. Häufig werden solche Häuser in der Ferienzeit an andere Personen vermietet, um einen Teil der Kosten zu decken. Andere Eigentümer wiederum nutzen das Haus als Vermietungsobjekt, um Einkünfte zu erzielen. Diese Einkünfte - und ebenso die Kosten - sind in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Was aber, wenn das Finanzamt nicht von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgeht? Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) musste darüber entscheiden.


Ein Ferienhaus auf einer Insel - für viele ein Traum. Doch nicht jeder kann es sich leisten, einen solchen Zweitwohnsitz ausschließlich selbst zu nutzen. Häufig werden solche Häuser in der Ferienzeit an andere Personen vermietet, um einen Teil der Kosten zu decken. Andere Eigentümer wiederum nutzen das Haus als Vermietungsobjekt, um Einkünfte zu erzielen. Diese Einkünfte - und ebenso die Kosten - sind in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Was aber, wenn das Finanzamt nicht von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgeht? Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) musste darüber entscheiden.

Die Kläger vermieteten eine Immobilie auf der Insel M. Eigennutzung war nach dem Vermittlungsvertrag ausgeschlossen. Die Kläger vermieteten das Haus in den Streitjahren an je 62 bis 81 Tagen. Eine Totalüberschussprognose legten sie nicht vor. Das Finanzamt ließ die Einkünfte aus der Vermietung in den Einkommensteuerbescheiden 2011 bis 2017 unberücksichtigt.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Demnach hat das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht zu Unrecht verneint. Nach dem Gesetz ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen aber nur, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreitet.

Nicht geeignet als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeiten sind nach Auffassung des Gerichts die Zweitwohnungsteuersatzungen der Gemeinden. Hingegen bieten die Zahlen des Statistikamtes über die Bettenauslastung eine Möglichkeit zur Ableitung der ortsüblichen Vermietungstage. Auch sei es nicht zu beanstanden, dass der Prozentsatz der Bettenauslastung mit den gesamten Kalendertagen eines Jahres multipliziert und das Produkt hieraus als durchschnittliche Vermietungstage am Ferienort betrachtet wird. Die Einkünfte aus der Vermietung des Ferienhauses waren in diesem Fall anzuerkennen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2021)

Einheitswertermittlung von Immobilien: Höhe des Abschlags für Gebäude in Überschwemmungsgebieten

Der sogenannte Einheitswert ist ein vom Finanzamt berechneter Wert für ein bebautes oder unbebautes Grundstück an einem bestimmten Stichtag. Relevant ist er vor allem für die Höhe der Grundsteuer. Das Sächsische Finanzgericht (FG) hatte zu entscheiden, ob der Einheitswert nur anhand etwa eines vorhandenen Gebäudes ermittelt wird oder ob auch die Lage des Grundstücks zu berücksichtigen ist. Beispielsweise, in welcher Höhe der Wert zu mindern ist, wenn das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet liegt.


Der sogenannte Einheitswert ist ein vom Finanzamt berechneter Wert für ein bebautes oder unbebautes Grundstück an einem bestimmten Stichtag. Relevant ist er vor allem für die Höhe der Grundsteuer. Das Sächsische Finanzgericht (FG) hatte zu entscheiden, ob der Einheitswert nur anhand etwa eines vorhandenen Gebäudes ermittelt wird oder ob auch die Lage des Grundstücks zu berücksichtigen ist. Beispielsweise, in welcher Höhe der Wert zu mindern ist, wenn das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet liegt.

Dem Kläger wurden auf den Nachfeststellungszeitpunkt 01.01.2012 verschiedene Gebäude als "Geschäftsgrundstücke auf fremdem Grund und Boden" zugerechnet. Gegen den Bescheid legte er Einspruch ein. Der Einheitswert wurde daraufhin durch das Finanzamt herabgesetzt. Aber nach Ansicht des Klägers war der Abschlag nicht hoch genug. Im anschließenden Klageverfahren begehrte er eine weitere Herabsetzung des Einheitswerts in Form eines Abschlags wegen Schadensgefahren, da die Gebäude in einem Hochwasserüberschwemmungsgebiet liegen. Das Finanzamt wollte einen Abschlag von 25 % gewähren, der Kläger verlangte jedoch einen Abschlag in Höhe von bis zu 50 %.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Nach Auffassung des Gerichts kann das Finanzamt für Schadensgefahren keinen Abschlag von mehr als 25 % vornehmen. Aufgrund der Lage des Grundstücks ist eine Ermäßigung des Gebäudenormalherstellungswerts möglich. Prinzipiell kann der Abschlag bis zu 60 % des Wertes betragen. Die Lage der Gebäude in einem Gebiet, das durch häufiger vorkommende, weniger starke Hochwasserereignisse überschwemmt wird, rechtfertigt einen diesbezüglichen Abschlag - wenn auch nicht zum Höchstsatz. Der Abschlag soll einerseits die zeitweise nicht mögliche Nutzung der Gebäude und andererseits die wegen der vorhersehbaren Überflutung ständig nicht mögliche Einbringung wasserempfindlichen Inventars abbilden. Für durch das Hochwasser verursachte behebbare Bauschäden hatte das Finanzamt bereits einen Abschlag von 11 % berücksichtigt. Ein weiterer Abschlag von 25 % ist angemessen, da bauliche Schutzmaßnahmen im Überschwemmungsgebiet nicht zulässig sind. Somit wurde insgesamt ein Abschlag von 36 % gewährt.

Hinweis: Ein höherer Abschlag wäre nur angebracht, wenn die Gebäude nahezu unbenutzbar wären. Das war hier aber nicht der Fall, da die Gebäude in den Jahren 1998, 2001 und 2010 trotz Kenntnis der Hochwassergefahr errichtet wurden und vom Kläger auch genutzt werden.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: übrige Steuerarten

(aus: Ausgabe 07/2021)

Gartenumgestaltung: Wann der Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen anwendbar ist

In Zeiten der Corona-Pandemie schätzen sich Besitzer eines eigenen Gartens häufig besonders glücklich, denn die eigene grüne Oase erhält einen ganz neuen Stellenwert, wenn Urlaube und andere Freizeitaktivitäten weitgehend wegfallen. Viele Gartenbesitzer haben daher die Umgestaltung des eigenen Gartens in den Fokus genommen. Sie sollten wissen, dass sich diese Kosten in der Einkommensteuererklärung als haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen geltend machen lassen.


In Zeiten der Corona-Pandemie schätzen sich Besitzer eines eigenen Gartens häufig besonders glücklich, denn die eigene grüne Oase erhält einen ganz neuen Stellenwert, wenn Urlaube und andere Freizeitaktivitäten weitgehend wegfallen. Viele Gartenbesitzer haben daher die Umgestaltung des eigenen Gartens in den Fokus genommen. Sie sollten wissen, dass sich diese Kosten in der Einkommensteuererklärung als haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen geltend machen lassen.

Wer seinen Garten von Profis neu gestalten lässt, kann 20 % der hierbei anfallenden Lohnkosten als Handwerkerleistungen von der Einkommensteuer abziehen. Begrenzt ist dieser Steuerbonus auf 1.200 EUR pro Jahr, so dass Lohnkosten von maximal 6.000 EUR geltend gemacht werden können. Diese Abzugsvariante gilt beispielsweise für Pflaster-, Aushub- und Erd- sowie Pflanzarbeiten und umfangreiche Arbeiten zur Gartengestaltung. Wichtig ist, dass der Garten zum Privathaushalt gehört. Unerheblich ist hingegen für den Fiskus, ob ein bereits vorhandener Garten komplett neu angelegt oder lediglich umgestaltet wird. Steuerlich anerkannt werden solche Arbeiten auch, wenn sie in Gärten von selbstgenutzten Ferienhäusern oder in Schrebergärten anfallen. Nicht absetzbar sind allerdings Kosten, die für das erstmalige Anlegen eines Gartens bei einem Neubau anfallen.

Wenn Privathaushalte leichtere Gartenarbeiten ausführen lassen, die sie gewöhnlich auch selbst erledigen könnten, ist ein steuerlicher Abzug der Kosten als haushaltsnahe Dienstleistung möglich. Diese Abzugsvariante gilt beispielsweise für Arbeiten wie Rasenmähen, Unkrautjäten oder Heckenschneiden (einschließlich der Kosten für die Entsorgung des Grünschnitts). Abziehbar sind dann ebenfalls 20 % der Lohnkosten, jedoch maximal 4.000 EUR pro Jahr, so dass sich insgesamt Lohnkosten von bis zu 20.000 EUR steuermindernd auswirken können.

Hinweis: Wer Kosten für die Gartengestaltung oder -pflege steuermindernd abrechnen möchte, muss über eine entsprechende Rechnung des Dienstleisters verfügen und die Zahlungen unbar (z.B. per Überweisung) geleistet haben. In der Rechnung müssen zudem die Materialkosten getrennt von den Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten ausgewiesen sein. Die entsprechenden Belege sollen zwar nicht von vornherein der Steuererklärung beigefügt werden, sie können vom Finanzamt aber nachträglich angefordert werden.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2021)

Steuerrelevante Gewinnerzielungsabsicht: Stromerzeugung nicht bloße Liebhaberei

Auf vielen Privathäusern sieht man heutzutage Photovoltaikanlagen. Auch wenn die Einspeisevergütung immer niedriger wird, so lässt sich der selbsterzeugte Strom doch zumindest für den privaten Bedarf nutzen. Was aber, wenn der Betrieb der Photovoltaikanlage zu Verlusten führt? Kann das Finanzamt dann unterstellen, dass keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt und die Anlage quasi persönliche Liebhaberei ist? Das Thüringer Finanzgericht (FG) hatte diesbezüglich zu entscheiden.


Auf vielen Privathäusern sieht man heutzutage Photovoltaikanlagen. Auch wenn die Einspeisevergütung immer niedriger wird, so lässt sich der selbsterzeugte Strom doch zumindest für den privaten Bedarf nutzen. Was aber, wenn der Betrieb der Photovoltaikanlage zu Verlusten führt? Kann das Finanzamt dann unterstellen, dass keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt und die Anlage quasi persönliche Liebhaberei ist? Das Thüringer Finanzgericht (FG) hatte diesbezüglich zu entscheiden.

Die Klägerin erwarb im Oktober 2013 eine Photovoltaikanlage für 13.904 EUR. Zusätzlich erwarb die Klägerin einen privat finanzierten, nicht im Anlagevermögen befindlichen Stromspeicher für 6.000 EUR. In 2013 ergab sich - unter anderem wegen der Umsatzsteuer - ein Verlust von 3.313 EUR, in 2014 hingegen ein Gewinn von 2.716 EUR - zum größten Teil durch die Vorsteuererstattung. Im Jahr 2015 betrug der Verlust 783 EUR, im Streitjahr 2016 belief er sich auf 261 EUR, in 2017 auf 328 EUR und in 2018 auf 140 EUR. Das Finanzamt erkannte den Verlust nicht an, da sich die Anlage angesichts der geringen Einspeisevergütung einfach nicht lohnen würde und es daher an einer Gewinnerzielungsabsicht fehle.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Demnach handelt es sich sehr wohl um ein mit Gewinnerzielungsabsicht betriebenes Gewerbe. Die Gewinnerzielungsabsicht als Merkmal eines gewerblichen Unternehmens im Sinne des Gesetzes ist das Streben nach Betriebsvermögensmehrung in Form eines Totalgewinns. Selbst in Fällen, in denen die Ergebnisprognose negativ ist, kommt eine bloße Liebhaberei nur in Betracht, wenn die Tätigkeit auf einkommensteuerrechtlich unbeachtlichen Motiven beruht und sich der Steuerpflichtige eben nicht wie ein Gewerbetreibender verhält. Der Betrieb einer Photovoltaikanlage ist nach Ansicht des Gerichts eher nicht dem Hobbybereich zuzuordnen. Vielmehr habe sich die Klägerin wie eine Gewerbetreibende verhalten, indem sie im Rahmen ihrer Möglichkeiten versucht hatte, die Verluste gering zu halten.
 
 
 

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2021)

Verteilung größeren Erhaltungsaufwands: Bei Tod des Vermieters erfolgt Sofortabzug des verbleibenden Aufwands

Private Vermieter müssen größere Erhaltungsaufwendungen für ihr Mietwohnobjekt nicht unbedingt in voller Höhe im Zahlungsjahr als Werbungskosten absetzen, sondern können diesen Aufwand alternativ gleichmäßig über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren verteilen.


Private Vermieter müssen größere Erhaltungsaufwendungen für ihr Mietwohnobjekt nicht unbedingt in voller Höhe im Zahlungsjahr als Werbungskosten absetzen, sondern können diesen Aufwand alternativ gleichmäßig über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren verteilen.

Hinweis: Durch diesen gestreckten Werbungskostenabzug lässt sich die Steuerersparnis häufig optimieren, weil das zu versteuernde Einkommen mehrerer Jahre dann in Bereichen gekappt werden kann, in denen der progressiv ansteigende Einkommensteuersatz besonders hoch ausfällt.

Verstirbt der Vermieter innerhalb des Verteilungszeitraums, stellt sich steuerlich die Frage, ob der noch nicht geltend gemachte Erhaltungsaufwand in seiner "letzten" Einkommensteuererklärung in einer Summe geltend gemacht werden muss oder bei den Erben über die Restdauer abgeschrieben werden kann.

Hinweis: Die Finanzämter befolgen derzeit eine Regelung aus der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung und führen die Verteilung der Erhaltungsaufwendungen bei den Erben fort, was häufig die steuerlich günstigere Variante ist.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat diesem Vorgehen nun jedoch widersprochen und entschieden, dass ein noch nicht abgeschriebener Restbetrag der Erhaltungsaufwendungen in der letzten Einkommensteuerveranlagung des Verstorbenen (der Erklärung des Todesjahres) abgezogen werden muss.

Geklagt hatte die Witwe eines Vermieters, der noch zu Lebzeiten Erhaltungsaufwendungen für sein Mietobjekt auf einen Zeitraum von fünf Jahren verteilt hatte. Zum Todeszeitpunkt war noch ein Restbetrag von rund 30.000 EUR nicht abgeschrieben, so dass die Witwe diesen Betrag "auf einen Schlag" im Todesjahr als Werbungskosten ihres Mannes erklärte. Das Finanzamt vertrat jedoch die Auffassung, dass der Erhaltungsaufwand über den verbleibenden Verteilungszeitraum bei der Erbengemeinschaft abzuschreiben sei.

Der BFH gab der Witwe recht und verwies darauf, dass die Verteilung des Erhaltungsaufwands über mehrere Jahre dazu diene, dass ein Steuerzahler die Progression in seinem Steuertarif besser ausnutzen könne. Demnach sei nur der Steuerpflichtige, der die Aufwendungen getragen habe, Zurechnungssubjekt der von ihm erzielten Einkünfte. Versterbe der Steuerpflichtige innerhalb des Verteilungszeitraums, sei der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Veranlagungszeitraum seines Versterbens als Werbungskosten abzusetzen. Für eine Fortführung der Abschreibung bei einem Rechtsnachfolger sah der BFH hier also keinen Raum.

Hinweis: Im Urteilsfall hatte die Witwe des Vermieters offenkundig einen steuerlichen Vorteil dadurch, dass sie den noch nicht berücksichtigten Erhaltungsaufwand in der letzten gemeinsamen Zusammenveranlagung mit ihrem verstorbenen Mann geltend machen konnte. Dieser Fall wird jedoch in der Praxis eher die Ausnahme sein. In anders gelagerten Fällen, in denen ein Abzug beim Erblasser kaum einen bzw. keinen steuermindernden Effekt mehr hat, sind die Urteilsgrundsätze eher nachteilig, da den Erben schließlich eigenes steuerliches Abzugspotential verlorengeht.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2021)